土地估价师

居住用地估价

(一)居住用地特点

居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。

(二)居住用地主要价格影响因素

1.一般因素考试

(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。

(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。

(3)经济因素： 城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。

(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

2.区域因素

(1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等;

(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等;

(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等;

(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等;

(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制;

(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

3.个别因素

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

(三)居住用地估价的技术思路

居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

(四)居住用地估价方法选择与应用

1.评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

2.评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

3.评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。

4.对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

商业用地估价

(一)商业用地特点

商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。

(二)商业用地主要价格影响因素

1.一般因素

(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等;

(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等;

(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等;中 华 考 试 网

(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

2.区域因素

(1)自然因素：区域在城镇中的位置等;

(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;

(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等;

(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

(5)商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

例题：商业繁华程度的内容包括( )

A. 区域在城镇中的位置

B. 交通体系

C. 客流的数量与质量

D.距商业中心的距离

E.经营类别

答案：C，D E.

解析：商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;

(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

3.个别因素

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

(三)商业用地估价的技术思路

商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

例题：商业用地评估不宜使用的评估方法是()

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.收益还原法

D.剩余法

答案：B.

解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

(四)商业用地估价方法选择与应用

1. 各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异

2.各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

例题：各类旅游用地评估，应注意( )评价标准。

A.地方旅游区

B.国家旅游区

C.省级旅游区

D.以上都是

答案：B

解析：各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

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