土地估价师

地租理论

考点1：地租概念

1、 地租意指报酬或收益。是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

2、 根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为级差地租和绝对地租。指出这是资本主义地租的两种基本形式。

3、 地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”。按照这种定义把地租分为契约地租(商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金)和经济地租(理论地理，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入)。

4、 广义地租：是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

5、 狭义地租：指利用土地所获得的超额利润。

6、 马在思在科学的劳动价值论、剩余价值论、科学的利润理论、生产价格理论的基础上，对资本主义社会的地租进行了深入分析，指出资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。

考点2：级差地租

1、 级差地租的概念：是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。

2、 级差地租假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他商品一样，按照生产价格出售。

3、 级差地租形成的自然条件或自然基础：土地自然条件的差别(即土地等级的差别)

4、 马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形式：级差地租第一形式(级差地租I：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租)和级差地租第二形式(级差地租II：是指对同一地块上的连续增长投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。)

考点3：绝对地租

1、 绝对地租的概念：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。假定劣等地是不缴纳地租的。

2、 租用劣等地的资本家只得到了平均利润，如果让其从平均利润中拿出一部分缴纳地租，农业资本家得不到平均利润绝对不行，可又必须缴纳地租，显然绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。

3、 农产品不按生产价格而的安市场价格出售的原因：(1)低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件;(2)土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。

4、 绝对地租的实质和来源：同样是农业工人创造的剩余价值。

考点4：垄断地租

1、 垄断地租的概念：是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

2、 某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

3、 垄断地租不是来自农业雇拥工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

考点5：矿山地租

1、 矿山地租概念：是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。

2、 经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租原因：(1)由于各矿山的蕴藏丰富的程度不同，开采条件不同，距离消费地点远近和运输条件也不同;(2)同农业一样，存在着资本主义的垄断经营;(3)由于矿山采掘业的资本有机构成低于社会平均资本有机构成，矿产品的价值也就高于它的生产价格。由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按其价值出售。

考点6：建筑地段地租

1、 建筑地段地租概念：是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇拥劳动者的剥削关系。

2、 建筑地段地租的特征：

(1) 建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的;

(2) 建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响;

(3) 只在于利用社会发展的进步去提高建筑地段地租;

(4) 建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。

考点7：新古典城市地租理论

1、 新古典城市地租理论诞生时间：19世纪末至20世纪初

2、 代表：阿兰索、密而期

3、 理论出现的直接动因：是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注，经济学家们试图从经济学的角度解释城市空间的结构和演变规律。

4、 新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：

(1) 新古内蒙主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的确本质含义进行阐述。

(2) 区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。

(3) 新古典主义对土地市场的分析趋于成熟。

(4) 新古典主义解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。

(5) 由于新古典主义更注重对政府政策的研究，因而使得它有良好前景。

考点8：地租与地价的关系

1、 政府因素的作用：主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。

(1) 土地利用规划。关于规划对土地供给的限制，有学者将其划分两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策规划政策，为保护农业用地，进行用地调整等。另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规。这两种政策都可能增加土地的供给。地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线。

(2) 城市基础设施政策。设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量是三个最关键的因素。基础设施建设的时机，建设晚了会导致用地短缺和地价上升，早了又会造成投资的浪费。基础设施投资在地价中占有很大的比重，这一比例从30%—80%不等。

2、 地租模型。代表：阿兰索。突出贡献：在于他将空间作为地租问题的核心进行了考虑，并首次引起了区位平衡这一新古典概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法。假设：在一个平坦的、没有任何地理差异的平原上，土地质量处处相等，每片土地都可直接用于开发，并可在市场上自由贸易。

3、 阿兰索指出，对于一个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量、其他商品的数量、距中心距离三者之间变化比例，使其满意程度最大，但开支总数不超过收入的约束。

4、 同好曲面：不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。

5、 买价曲线：一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。买价曲线BP的位置越低，其满意度(利润)越高。

考点9：地租理论在土地估价中的作用

1、 绝对地租是土地价格存在的根源;

2、 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素;

3、 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

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