土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

第九章 农用地转用与征地管理

考点1：农用地转用概念

1、 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地可分为：耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等。

2、 农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。

3、 农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有的称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有的称为“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。

考点2-1：农用地转用的依据

1、 土地利用总体规划。农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地。否则将不得转为建设用地。但是，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划;省级人民政府批准的能源中、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整。

2、 土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。

3、 建设用地供应政策：这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。

考点2-2：农用地转用的条件

1、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件：

(1) 城市、村庄和集镇建设规划;

(2) 土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标);

(3) 保质足额补充所占耕地;

(4) 符合国家的土地供应政策。

2、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需必需占用农用地的，应当符合下列条件之一：

(1) 土地利用总体规划已经明确预留的项目用地;

(2) 经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地;

(3) 供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。

考点3：农用地转用的批准权限

1、 根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。但考虑我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业、农民宅基地等占用农用地的，授权地(市)级人民政府审批。

2、 国务院批准的项目用地：

(1) 国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。

(2) 省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。

(3) 城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

(4) 涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

3、 省级人民政府批准的项目用地：

(1) 除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。

(2) 县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

(3) 地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。

4、 省级人民政府批准或省级人民政府可以授权设区的市、自治州的批准项目用地：

(1) 乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用的农用地。

(2) 农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村所有农用地的。

5、 农用地转用的申请：在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设留用地范围内，市、县为实施城市规划、村庄和集镇建设规划，涉及农用地转用的，由市、县人民政府根据土地利用年度计划和土地整理折抵建设用地指标，集中统一逐级向批准土地利用总体规划的人民政府分批准提出申请。一次报批农用地转用涉及2个或2个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。

6、 使用土地整理折抵指标的建设项目用地，属于土地整理项目本身使用耕地的，如整理区农户动迁安置、企业厂房迁建等需异地建设的项目，不需办理农用地转用手续。

7、 农用地转用方案的编制：

(1) 农用地转用方案编制的主体：农用地转用方案的编制由市、县人民政府土地行政主管部门负责编制。

(2) 农用地转用方案的内容：是后者，是否已补办出让手续等，土地农用地转用方案应当说明：拟占用农用地的种类、位置、面积、质量、补充的期限、资金落实情况等，以表格的形式填写。同时另附以下材料：上级下达的土地利用年度计划或土地整理折抵建设用地指标的使用台账(复印件)。乡(镇)土地利用总体规划图，比例尺为1：10000。建设项目可行性研究时，县级人民政府负责土地利用规划工作的部门提出具体的预审意见，即《农用地转用审查意见表》。

考点4：农用地转用的审批程序

1、 提出申请。一次报批农用地起用涉及两个呀两个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。

2、 逐级报批。按规定由县、市人民政府逐级上报至省给人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。

3、 组织实施。农用地转用经批准后，由实施土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政主管部门具体组织农用地转用的实施。如果占用耕地的，必须履行补充耕地的义务和责任。

考点5：土地征收和征用概念

1、 土地征收：是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。

2、 土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。土地征收是土地所有权的改变，土地征用是土地使用权的改变。

考点6：征地行为的特征

1、 征地行为的特征：

(1) 政府行为：征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。

(2) 补偿性：国家征用集体的土地，按照有关法律规定，要向被征用土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置。

(3) 强制性：国家建设征用土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。

(4) 权属转移性：国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。

(5) 必须依法批准：国家法律规定征收土地要依法审批，并规定了明确的批准权限，征收或征用土地审批实行国务院和省级人民政府二级审批制度。在征收土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。

(6) 征地行为的公开性：征地行为必须向社会公开、接受社会的公开监督。

考点7：土地征收补偿和安置的内容

1、 土地补偿费：土地补偿费的实质是对农民在被征用的土地上的长期投工和投资的补偿，土地补偿费归农村集体经济组织所有。

2、 土地补偿费的计算：征用耕地的补偿费为该耕地征用前三年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定，包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。

3、 安置补助费：是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。

4、 安置补助费的计算：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征用前三年平均年产值的4-6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。

5、 青苗和地上定着物的补偿费：被征用土地的定着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。凡在协商征地方案后抢种的农作物，树木和抢建的设施，一律不予补偿。用地单位占用耕地建房或从事其他非农业建设时，应当缴纳耕地占用税。

6、 土地征收补偿费的支付：市、县人民政府土地行政主管部门应在土地征用批准后3个月内，将征地补偿费支付给被征用的农村集体组织或村民委员会。

7、 土地补偿费的管理：由农村集体组织或村民委员会管理，主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件，可视土地使用者或土地承包者对土地的投入情况给予适当补偿。

(1) 安置补助费：谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付给个人。

(2) 地上附着物补偿费：谁拆迁或迁建的， 支付给谁;自行拆迁的，支付给附着物的所有者;林木、果树补偿给所有者。

(3) 青苗补偿费：青苗的补偿费支付给所有者。

(4) 对征用承包户的土地补偿：征用农业承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的80%支付给土地承包经营者。

考点8：土地征收方案的编制与审核

1、 征用土地方案编制的主体：征用土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。

2、 片用土地方案的内容：征用土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属，以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料：

(1) 《建设拟征(占)地土地权属情况汇总表》;

(2) 耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。

(3) 用地单位对本方案的意见。

(4) 1：500或1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。

3、 征地方案的编制程序：

(1) 确定征地范围;

(2) 现场调查：

(3) 确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径。

(4) 拟定征用土地方案。

(5) 征求意见。

(6) 签字上报审批。

4、 土地征收方案的审核：拟定的土地征收方案经修改和具体经办人员及分管领导签字，上报至有批准权的人民政府审查批准。

考点9：土地征收程序

1、 拟定土地征收方案：

由拟征用土地所在地市、县人民政府或土地行政主管部门拟订。

2、 审查报批和公告：

将土地征收方案报有批准权限的上级政府批准。由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

3、 制定补偿和安置方案：

由市、县土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。

4、 组织实施：

征地补偿、安置方案在公告并进行必要的修改后，报市、县人民政府批准，由土地行政主管部门实施。征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。

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（责任编辑：lqh）

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