土地估价师

土地分等的程序与方法

1、土地分等程序

(1) 开展城镇土地分等准备工作

(2) 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化

(3) 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别

(4) 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别

(5) 编制城镇土地分等成果

2、土地分等资料收集与调查

包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算

(1) 土地分等因子分值计算的基本原则

(2) 土地分等因子分值计算的标准化公式

土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

(3) 涉及指数方式的因子指标计算

A.城镇交通条件指数计算

B.城镇对外辐射能力指数计算

C.区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算

4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分

(1) 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分

土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地等别划分采用：数轴法或总分频率曲线法进行

开展城镇土地等别初步划分的原则

(2)土地等别的验证

A.采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上

B.采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上

C.土地等别验证的基本思想：利用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要依据; 利用城镇主城区土地市场交易资料(或商品住宅交易资料、标准宗地资料)验证时，宜采用涉及相对应的平均价格为主要依据;

(3)城镇土地等别的调整与确定

A.行政建制协调原则B.城镇规模和职能调控原则C.近邻平衡原则

(4)特殊行政区域的土地等划分方法

A、跨行政区域城镇土地等别平衡

B、市辖区(区级人民政府驻地)土地等划分：分三类(位于主城区、相邻、不接壤)，第一类直接套用所在城市土地等别，后二者需等别调整

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（责任编辑：何以笙箫默）

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