土地估价师

案例分析题 答题要点

1. 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿

2. (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3.对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。　土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4.对于宗地D应由政府无偿收回，因为：

根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5.作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：

招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6.　(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;

B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;

C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;

E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;

F.试算价格调整，确定最后估价结果;

G.撰写土地估价报告书;

H.将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

收集的资料包括：

1)收益还原法应收集以下资料：

A.开发后的房地产出租收益;　　B.房地产出租费用及有关税费等;

C.房屋重置成本; 　　D.土地还原率、房屋还原率等参数;

E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

2)市场比较法应收集以下资料：

A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

B.土地还原率等参数;

C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

A.当地基准地价及修正体系;　　B.待估宗地所在土地级别;

C.土地还原率等参数; 　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

4)剩余法应收集以下资料：

A.开发后的不动产市场售价;　 　B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

C.土地还原率、年贷款利率等参数;　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

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