土地估价师

辅导内容：
应用成本逼近法的例题解析

一、1998年试卷中采用成本逼近法估价的题目解析
题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第3小题）
  假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2万元/亩，贷款利率为12%，假设土地开发周期为2年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。

（一）审题
明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。

（二）方法选择与解题思路
从题目所给条件，很容易判断出适用成本逼近法。
基本思路：第一步，根据条件计算土地取得费和土地开发费；第二步，计算利息、利润和土地增值收益；第三步，将以上各项相加得到积算价格；第四步，通过年期修正后得到所求土地价格。

（三）公式与计算步骤
1、基本公式
  土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数
2、计算步骤
（1）计算方法选择：适用于成本逼近法
（2）计算土地取得费（注意换算为统一的单位）
  土地取得费=3+2=5（万元/亩）=75（元/平方米）
（3）计算土地开发费，2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）计算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）计算利润，利润=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）计算成本地价
  成本地价=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地积算价格
  积算价格=成本地价×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）计算50年期地价
  50年期地价=土地积算价格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）

（四）难点与常见问题分析
  利息、利润计算基数及计息期的确定，年期修正（以利息率替代土地还原率）。

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