土地估价师

2013年土地估价师考试备考正在进行中，中大网校土地估价师考试网结合土地估价师考试用书内容，为您推出土地估价师考试试题：《土地估价实务基础》，帮您边学习边检测，日日有提高，天天有进步，助您顺利通关!

情景分析题

(一)某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地机构对涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。根据以上资料，回答1～小题的问题。

1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡，收益还原法的评估结果为970元/㎡，可以确定最终评估结果的方法有（ ）。

A．加权平均法

B．直接取市场比较法的评估结果

C．直接取收益还原法的评估结果

D．简单算术平均法

2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集作为评估依据的资料和标准包括（ ）。

A．国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件

B．征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等

C．土地出让金或土地增值收益资料

D．市场或行业平均利润率或投资回报率

3．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地0年期的出让土地使用权价格的步骤，排序正确的是（ ）

①计算利息；②确定土地开发费；③计算土地增值收益；④计算土地开发利润；⑤计算有限年期土地使用权价格；⑥计算土地取得费。

A．②⑥①③④⑤

B．⑥②①④③⑤

C．⑥②④③⑤④

D．②⑥①④③⑤

4．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股价有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。以下从产权关系和经济关系上说明A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，正确的有（ ）。

A．对国家而言，以出让金作价折为国家股，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地利益

B．对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次性收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分

C．对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金

D．对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金

．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地规划为商业用途，平均容积率为1．。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。如对该宗地重新进行评估，可选用的评估方法，包括（ ）。

A．路线价法

B．市场比较法

C．成本逼近法

D．收益还原法

(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为1000㎡，占用土地面积为l2480㎡，该写字楼除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为200年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为0年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/㎡(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/㎡(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低元，市场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2%，房产税为原造价70%的l．2%。目前该类物业的建筑造价为200元/㎡，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以上资料，回答6～60小题的问题。

6．根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为（ ）元/㎡。

A．7694

B．616

C．6334

D．986

7．求取土地收益及确定（ ）是收益还原法的关键。

A．土地还原率

B．土地租金

C．经营费用

D．投资利率

8．收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（ ）费用。

A．建筑

B．评估

C．设计

D．资本

9．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，其注重的是建筑物（ ）。

A．原始价值的回收

B．价值的减价修正

C．折余价值的差额

D．原始价值的摊销

10．计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为（ ）折旧。

A．经济

B．成新

C．物理

D．功能

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（责任编辑：中大编辑）