土地估价师

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第十章 市场比较法

考点1：市场比较法概念

1、市场比较法，又简称比较法，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。

2、基本含义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。这里的“类似土地”，是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地。

考点2：市场比较法的特征

1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。是利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易案例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场的行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受。

市场比较法是以价格求价格，所以在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，就会使得估价结果容易偏离土地资产的本身特征。

考点3：市场比较法的原理

1、 市场比较法以替代原则为依据。市场比较法是符合当事人的现实经济行为。市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下表示：

交易实例I——比较

交易实例II——比较——待评估土地 修正 待评估土地的价格

交易实例III——比较

2、市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

3、市场比较法中的有关概念

(1)类似土地：是指其所所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

(2)比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。

(3)标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。

(4)估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。

(5)交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

(6)容积率，是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。

(7)区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。

(8)个别因素，是指土地的个别特征(宗地条件)对其价格的影响因素。

(9)地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。

(10)区域分析，指分析判定待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。

(11)同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。

(12)相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。

(13)类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。

考点4：市场比较法的基本公式

1、市场比较法的分类：直接比较分析、间接比较分析

(1) 直接比较分析：直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

PD=PB*A*B*D*E

PD：待估宗地价格;

PB：比较案例宗地价格;

A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

(2) 间接比较分析：间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。

PD=PB*A*B*D*E*C

PD：待估宗地价格;

PB：比较案例宗地价格;

A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

C=标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

2、市场比较法的特点：

(1)市场比较法具有现实性，有较强的说服力。

(2)市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

(3)市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

(4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。

(5)市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

3、市场比较法的适用条件：

(1)要有足够数量的比较案例。至少3个。

(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。用途相同，位置相邻，类似区域、交易时间应相近。

(3)交易资料的可靠性。

(4)合法性。

考点5：市场比较法的估价步骤

1、 调查与选择比较案例;

2、 确定价格可比基准;

3、 交易情况修正;

4、 估价期日修正;

5、 区域因素比较与修正;

6、 个别因素比较与修正;

7、 其他相关修正;

8、 确定比准价格。

考点6：调查与选择比较案例

1、 案例是采用市场比较法评估不动产价格的基础，也是前期工作。案例分为交易案例和比较案例。交易案例是一般的交易实例，可以用做一般交易参考，而比较案例则是有特定使用目的的，也就是用于市场比较法过程，从交易案例中选择出来的案例。

2、 比较案例的选择的内容：

(1) 划定市场圈：案例必须与待估宗地处于同一供需圈，这是很关键的，主要是保证案例的可替代性。

(2) 收集交易案例：收集交易案例的途径有多种，查阅政府有关部门的房地产交易资料;查阅各种报刊有关房地产交易的消息;查访房地产经办人，了解各种信息;通过市场调查，直接调查交易双方;查阅当地评估机构所掌握的交易资料;其他途径。

(3) 比较案例选择：选择至少3个，二年在2年之类的为宜。

(4) 可比性处理：付款方式、币种及货币单位;不动产面积内涵及单位。

3、 比较案例的选择的要求：

(1) 与待估土地用途相同;

(2) 与待估土地的交易类型应相同;

(3) 交易案例必须为正常交易或可修正为正常交易公开平等自愿的交易。

(4) 与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。由于比较法是以替代原理为理论依据的，所以用来比较的交易案例应与待估土地具有替代关系。

(5) 交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。2年之内，最长不超过3年。

(6) 比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础，如统一付款方式、统一币种和调整货币单位、确定统一的面积内涵和面积单位等。

考点7：确定价格可比基准

1、 选择了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

2、 建立价格可比基础包括下列五个方面：统一付款方式、统一币种、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价

3、 在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可以为楼面地价。

考点8：交易情况修正

1、 交易情况修正的含义：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因为要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。

2、 造成成交价格偏差的因素：

(1) 有利害关系人之间的交易;

(2) 急于出售或急于购买的交易;

(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;

(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易;

(5) 特殊方式的交易

(6) 交易税费非正常负担的交易

(7) 相邻不动产的合并交易

(8) 受债权债务关系影响的交易

3、 交易情况修正的方法： 或

(1) 百分率法：可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格

(2) 差额法：可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格

考点9：估价期日修正

1、 交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异的，一般前者发生在先，后者发生在后，在此期间，土地的价格很可能会发生变化，因此要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

2、 修正方法：关于期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。

3、 在利用地价指数进行期日修正时，必须要注意价格指数的基期，如上例中指数的基期是固定的，通常自然数为定基指数，而有的价格指数的基期是不固定的，如国家统计局发布的土地出让价格指数，是以上一年同季度为基期的指数，对于这类指数应先调整到定期指数后，再得用上述方法进行修正。

考点10：区域因素比较与修正

1、 概念：区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。

2、 区域因素包含的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。

3、 地区的繁华程度：商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。一般商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高，且随着距离商服中心距离的增加，土地效用呈现递减的趋势。

4、 交通状况：地区的道路通达度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度等。良好的交通状况，土地利用效益高，地价亦高。

5、 基础设施状况：地区的生活设施状况及公用设施状况，如给排水、供电等，这些设施条件如何也直接影响土地的利用效益。

6、 区域环境条件：地区的环境优劣程度以及环境的绿化、美化程度。

7、 市场比较法中的区域因素修正包括以下几个步骤：

(1) 确定比较因子。

(2) 评价各因子的比较修正系数。方法有几种：利用距离为比较尺度;利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度;在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律。

(3) 利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修下在。

考点11：个别因素比较与修正

1、 实质：个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地(地块)的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。

2、 修正方法：个别因素的修正方法包括：(1)确定比较因素;(2)评价各的比较修正系数;(3)利用比较修正系数表评估地价等步骤。

考点12：其他相关修正的类型及修正方法

1、 土地使用权年期修正

(1) 实质：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的上的差别。

(2) 修正方法：计算使用年期修正系数;利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

2、 容积率修正

(1) 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。对容积率修正系数和确定，还可通过分析容积率与建筑成本的关系，编制出不同容积率的对应的地价修正系数。

考点13：确定比准价格

1、 通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期限修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。

2、 对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：

(1) 简单平均法。

(2) 加权平均法。

(3) 取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果

考点14：市场比较法的适用范围

1、 市场比较法可以运用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。

2、 利用市场比较法评估土地的价格;

3、 利用市场比较法评估建筑物的价格;

4、 利用市场比较法评估土地及建筑物为整体的价格

5、 利用市场比较法评估租金，在用市场比较法评估租金时，首先要选定评估确定租金的内容。租金按其内容可划分为实质租金与支付租金。实质租金通常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用两方面构成。支付租金指各支付时期支付的租金额。它不包括制订契约时所收到的具有预租金性质的保证金、押金等一次性费用。在运用市场法评估不动产租金时，一般应该选择实质租金进行比较分析。实质租金=支付租金+保证金等×月(年)利率

6、 运用市场比较法评估租金的步骤：

(1) 收集租赁案例资料;

(2) 确定比较租赁案例;

(3) 差异修正

(4) 确定合理的试算租金。

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（责任编辑：lqh）

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