土地估价师

土地估价理论方法-第4章相关机器设备评估

知识点2  机器设备的分类（掌握）

1. 一般机器设备的分类 

（1）按设备用途分类：动力机械、金属切削机床、金属成型机床、交通运输机械、起重运输机械、工程机械、农业机械、通用机械、轻工机械、专用机械。 

（2）按使用性质分类：生产用、非生产用机器设备；未使用机器设备、不需使用机器设备；租出机器设备；融资租入机器设备。 

2. 与房地产相关的机器设备 

建筑给水设备 

建筑排水设备 

建筑采暖设备 

建筑通风与空调设备 

知识点3  机器设备评估的特点（掌握）

（1）机器设备类资产与企业其他资产一起共同完成某项特定的生产目的，一般不具备独立的获利能力，所以，在评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法； 

（2）机器设备整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加 

（3）在机器设备中，部分属于动产，部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，属于不动的资产，若移动将可能导致机器设备的部分损失或完全失效； 

（4）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备的实体状态进行调查、鉴定； 

（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

知识点4  机器设备评估的步骤、基本方法（掌握）

1．机器设备评估的步骤

(1)签订评估委托协议；(2)指导委托方填写待评机器设备清册、准备机器设备产权资料及有关经济技术资料；(3)分析研究委托方提供的有关资料，明确评估、清查重点，制定评估方案；(4)广泛搜集与评估相关的资料，为机器设备的评定估算做好准备；(5)现场工作中，按评估重点和人员安排，核实评估对象并进行分类; (6)对设备进行技术状况、使用情况、设备质量、磨损程度等鉴定； (7)确定设备评估经济技术参数；(8)评估计算；(9)撰写评估报告；(10)审核、发出评估报告。

2．机器设备评估的基本方法 

成本法、市场法、收益法。 

知识点5  机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法（掌握）

1．实体性贬值 

实体性贬值是指设备由于Ⅰ种（在使用过程中，由于受到摩擦、冲击、振动或交变载荷的作用，零件或部件产生磨损、疲劳等破坏）和Ⅱ种（设备在闲置过程中，由于受自然界中的有害气体、雨水、射线、高温、低温等的侵蚀，出现腐蚀、老化、生锈等）有形磨损引起的贬值。

2．机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法

实体性贬值率是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值与机器设备重置成本之比，也可理解为机器设备实体损耗状况与全新状态的比率。成新率反映评估对象现时的新旧程度，也可以理解为机器设备的现时状态与设备全新状态的比率， 

成新率=1 - 实体性贬值率

成新率常用的估算方法有：观察法、年限法、修复费用法。 

(1)年限法

假设在整个使用寿命期间机器设备的实体性贬值是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗的大小成正比。 

成新率=设备尚可使用年限 / （设备已使用年限+设备尚可使用年限） 

 (2)观察法

观察法也称观测分析法，是指评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

 (3)修复费用法

修复费用法是以修复机器设备的实体有形损耗，使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复机器设备实体有形损耗的一种方法。

知识点6  机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法（掌握）

经济性贬值是由于外部因素引起的贬值，如设备所生产的产品滞销、竞争加剧、原材料价格上涨，最终表现为设备利用率下降、闲置、收益额减少，从而使设备相当不值钱。 

（1）规模经济效应指数法。由于设备利用率下降而使设备相对闲置造成收益损失的，可采用此法估测其经济性贬值： 

经济性贬值率=（1-设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）×100% 

经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率 

（2）如果设备由于外界因素的变化造成收益的减少额能够直接测算出来，可直接按设备继续使用期间每年的收益损失额折现累加得到设备的经济性贬值额。 

本章小结：

本章主要考查机器设备评估中实体性贬值和经济性贬值的概念及计算方法，以判断或选择形式出题居多，分值在2分左右。较容易。 

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（责任编辑：中大编辑）