土地估价师

情景分析题(共2题，有10小题，题号1~10，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共20分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)

(一)

2004年6月，W房地产开发股份有限公司在A省B市通过集体土地征收方式，取得一块建设用地使用权。该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷。总地价2000万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，拟建设C住宅小区。2005年6月，W房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托D房地产经纪公司代理销售。为加快项目建设，W房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过M商业银行进行贷款。M商业银行为规避风险，要求W房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险，同时还要求担保公司进行担保。请根据以上背景，回答以下问题：

1、下列关于征收该地块，表述正确的是( )。

A.因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷，应由A省人民政府对土地征收审批

B.因该地块涉及基本农田5公顷，应由A省人民政府对土地征收进行审批

C.因该地块涉及基本农田5公顷，应由国务院对土地征收进行审批

D.因该地块涉及基本农田以外的耕地20公顷的，基本农田5公顷，应先由A省人民政府对土地征收进行审批，再到国务院备案

答案：C

解析：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

2、下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是( )。

A.该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续

B.该项目建设占用土地因有基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地转用审批手续

C.须经国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批

D.须经国务院批准农用地转用的，先办理农用地转用审批手续，再办理征地审批手续

答案：AC

解析：《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

3、下列关于W房地产开发公司进行商品房预售的条件，符合规定的是( )。

A.取得建设用地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.取得《商品房预售许可证》

答案：ABD

解析：商品房预售的条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4.下列关于出售该小区其商品房，说法不正确的是( )。

A.W房地产开发公司取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房

B.D房地产经纪公司应当与承购人签订书面预售合同

C.D房地产经纪公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续

D.W房地产开发公司应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续

答案：BC

解析：开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

5、根据《物权法》，下列关于M商业银行要求W房地产开发股份有限公司提供担保公司担保，表述正确的是( )。

A.M商业银行为保障实现其债权，需要担保的，可以依照《物权法》和其他法律的规定设立担保物权

B.债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保

C.该担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，不影响该担保合同的效力

D.当事人如无约定，该担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用

答案：ABD

解析：《物权法》第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。

(二)

为加强土地管理，2007年6月，A省切实加大了土地调控力度，A省政府出台了《关于加强全省土地调控工作的通知》。同时还制定了相应的配套措施。一是切实做好被征地农民社会保障工作。二是制止违规集资合作建房，切实落实城镇廉租住房资金，全面建立住房保障制度。三是进一步调整新增建设用地土地有偿使用费，改变报国务院批准城市建设用地审批方式。四是规范土地估价人员和机构监督管理方式，稳定发展土地估价市场。五是加强农村宅基地管理，规范乡镇企业用地。请根据以上背景，回答以下问题：

6.下列A省政府的加强全省土地调控措施，符合国发[2006]31号文件精神的有( )。

A.A省政府国土资源厅主要负责人应对A省行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责

B.按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。对于依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由A省政府汇总后一次申报

C.征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则

D.禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模

答案：BCD

解析：国发[2006]31号文件规定，地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。

7.下列关于A省政府制止违规集资合作建房、，切实落实城镇廉租住房资金、全面建立住房保障制度的做法，符合现行政策的有( )。

A.一律停止审批省级及以下党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益

B.对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，可以按集资合作建房项目开工建设

C.建成的集资合作建房可以在经审核的供应对象之外销售

D.在财政预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益安排一定资金用于城镇廉租住房建设的基础上，鼓励社会多渠道筹集用于城镇廉租住房保障资金

答案：AD

解析：对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理(房改)部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。建成的集资合作建房不得在经审核的供应对象之外销售。

8.A省政府进一步调整新增建设用地土地有偿使用费，改变报国务院批准城市建设用地审批方式的做法，不符合规定的是( )。

A.从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍

B.新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，对地方分成的70%部分，一律纳入各级政府国库

C.今后新增建设用地土地有偿使用费，要专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支

D.报国务院批准城市建设用地审批方式调整后，城市建设用地报批和实施，按照报国务院批准农用地转用和土地征收、省级人民政府负责组织实施、城市人民政府具体实施三个阶段组织进行

答案：B

解析：从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，对地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。

9.A省政府规范土地估价人员和机构监督管理方式，稳定发展土地估价市场。下列做法不正确的是( )。

A.具有7名以上(含7名)专职土地估价师和50万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向A省土地估价师协会注册

B.企业改制需要进行土地估价的，应由A省政府国土资源厅负责选择土地估价机构进行评估

C.省级及以下土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管

D.无论哪类企业、若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到A省土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续

答案：ABD

解析：具有7名以上(含7名)专职土地估价师和50万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。无论哪类企业、若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。

10.A省政府在加强农村宅基地管理、规范乡镇企业用地的做法中，正确的是( )。

A.严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

B.农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩

C.农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进

D.农村村民建住宅需要使用宅基地的，经申请、张榜公布后，报经乡(镇)审核后，报各县(市)土地行政主管部门审批

答案：ABC

解析：农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。

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（责任编辑：fky）

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