土地估价师

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第五章 《土地分等定级》

一、城镇土地分等定级

1.城镇土地分等定级的概念和原理

1)城镇土地分等定级的概念

(1)城镇土地分等。城镇之间等

(2)城镇土地定级。城镇内部级。

2)城镇土地分等定级的原理

(1)综合分析。(2)主导因素。(3)地域分异。(4)土地收益差异。(5)定量与定性分析结合。

1.土地级反映()土地质量的差异。

A.城镇外部

B.城镇内部

C.城镇之间

D.以上都不是

答案：B

2.城镇土地分等定级因素因子

1)城镇土地分等因素因子：

a.城镇区位因素;

b.城镇集聚规模因素;

c.城镇基础设施因素;

d.城镇用地投入产出水平因素;

e.区域经济发展水平因素;

f.区域综合服务能力因素;

g.区域土地供应潜力因素。

上述因素中，城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。(要求记忆)在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。

2)城镇土地定级因素因子：

a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;

b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运);

c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;

d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;

e.人口状况方面的因素有：人口密度;

f.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度;

g.其他方面的因素。

3)选择因素原则

确定的因素应同时满足：

(1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。

3.城镇土地分等定级的技术路线和程序

1)城镇土地分等定级的技术程序

(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系。

(2)确定各因素因子的相应权重。

(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准。

(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案。

(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。

2)城镇土地分等定级的方法

城镇土地分等定级采用的是多因素综合评价法，并结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进行验证，综合评定土地的等和级。

4.城镇土地分等定级的因素因子分值计算方法

1)土地分等因子分值计算的基本原则

(1)因素分值的确定要建立在因素与土地收益相关研究的基础上;

(2)作用分值与土地的优劣成正相关;

(3)分值体系采用0～100分的封闭区间;

(4)作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应;

(5)因素作用分值处理尽可能模型化。

2)土地分等定级因子分值计算的标准化方式

面状土地因素分值计算方法

若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。其量化步骤为：

(1)对因素进行整理，计算指标值;

(2)按下式计算作用分：

ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：ei——i指标值的作用分;

Xi——i指标值;

Xmin——i指标值的最小值;

Xmax——i指标值的最大值。

(3)划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。

点、线状土地因素分值计算方法

若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：

(1)在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100;

(2)计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间;

(3)点、线设施边界范围内各点的因素作用分一致，都为该设施相应功能的功能分;边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分按相应的衰减公式计算或按相对距离查《城镇土地分等定级规程》附录，获得各个相对距离上的作用分;

(4)以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表;

(5)采用计算机系统为辅助手段进行定级时，可按相应的衰减公式直接计算因素对单元中心点的作用分;

(6)当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍(如铁路、高速公路、河流等)时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减;当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

定级因素各类点、线状因素作用分值衰减方式

例题：点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为(　)。

A.100

B.80

C.60

D.90

答案：A

5.城镇土地分等定级的因素因子权重确定方法

确定权重的常用方法有特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等。

1)特尔菲测定法

特尔菲(Delphi)测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。

例题：特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以()人为宜。

A.5～20

B.10～20

C.5～40

D.10～40

答案：D

2)因素成对比较法

3)层次分析法

简称AHP方法，亦称多层次权重分析决策方法。这种方法的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简洁性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。

6.城镇土地级别划分方法

城镇土地级别划分方法主要有数轴法和剖面图法两种。

1)数轴法

首先建立一个数轴，以单元分标注在坐标上(即数轴上)，一个单元有一个得分，则其在数轴上就有唯一的一个点代表它。在把各单元得分标注在数轴上后，就可以通过对数轴的观察，根据数轴上点的分布和聚集情况，在相对稀疏处分开，把相对密集的地方画成一个集团，再根据定性分析结果，就可以给这些相对密集的集团定出其代表的等级。

2)总分频率曲线法

对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率曲线波谷处作为等间分界。

二、农用地分等定级(略)

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