土地估价师

某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。

经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/平方米，开发期为两年，建筑费为4500元/平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原利率为6%。

W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米，商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。

3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地

在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。

(2)梳理有关资料。①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

(3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。

(二)解题思路与方法选择 考试用书

1.解题思路

(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。

2.方法选择

根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

(三)公式与计算步骤

1.适用公式

(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：

土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费

(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)

(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金

(3)工业开发区土地市场价格评估公式：

土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

2.计算步骤

(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。

1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。

2)计算开发后的不动产总价

不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元)

3)计算建造成本

建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元)

专业费=3240×5%=162(万元)

不可预见费=3240×3%=97.2(万元)

建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)

4)计算开发利润

利润=7920×15%=1188(万元)

5)计算投资利息

投资利息=地价×[(1+8%)2—1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5—1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5—1]

=0.1664 ×地价+192.69十75.5

=0.1664 ×地价+268.19

6)计算税费

税费=7920×6%=475.20(万元)

7)计算地价

地价=7920—3499.20—1188—0.1664 ×地价—268.19—475.2

地价=2134.30万元

单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

(2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元/平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：

划拨土地使用权价格=7114.3—930=6184.30(元/平方米)

补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元)

该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

(3)计算可以购置的开发区土地面积。

1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

?计算土地取得费及税费：

土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81(元/平方米)

(1亩=666.67平方米)

青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/平方米)

征地费合计=81+2.70=83.70(元/平方米)

征地管理费=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

耕地占用税=5(元/平方米)

耕地开垦费=10(元/平方米)

合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

.土地开发费：

土地开发费=60(元/平方米)

.投资利息：

投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

?投资利润：

投资利润=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

?计算50年期成本价格：

50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1—1/(1+6%)50)

=186.23(元/平方米)

?计算土地增值：

根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/平方米。

?计算单位面积地价：

单位面积地价=186.23+150=336.23(元/平方米)

即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

2)计算可以购置的土地面积：

可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩)

即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

(四)难点与常见错误分析

1.试题难点

(1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最

高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1.5年，第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

(3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿 倍数计算确定。

2.常见错误分析

(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是 进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

(2)剩余法测算中易出现的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。

(3)成本逼近法测算中易出现的错误：①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

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（责任编辑：gx）

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