土地估价师

案例调查的方法

1、土地开发及建筑物成本资料收集分析

该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用（三通一平、五通一平或七通一平资料）、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可以从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收集到实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法的基础。

2、收益及费用资料收集与分析

收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易资料和费用资料，以及房产部门、税务部门管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建挡，以便估价时查阅利用。

3、还原利率资料收集与分析

还原利率是地产估价的基本资料之一。估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

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（责任编辑：中大编辑）

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