土地估价师

各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定

(1)土地使用权出让价格评估。

①价格类别：买卖价格。常见类型有出让金(或毛地价)、补交地价、出让底价。

②估价原则和估价方法：除合法原则外，更多应重视替代原则、最有效利用原则等的应用。

(2)土地使用权转让价格评估。

①价格类别：买卖价格。

②估价原则和估价方法：应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则等。

(3)土地使用权抵押价格评估。

①价格类别：抵押价格。

②估价原则和估价方法：土地使用权抵押价格是市场价格，估价原则应遵循合法原则、替代原则、预期收益原则、供需原则、最有效利用原则等，同时还应遵循保守原则或谨慎原则

(4)土地租赁价格评估。

①价格类别：租赁价格。

②估价原则和估价方法：应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则等。

(5)土地收购储备价格评估。

①价格类别：征用征收价格，主要考虑补偿性，一般包括土地价格和地上建筑物的补偿费用。

②估价原则和估价方法：应遵循合法原则、替代原则等。主要采用的估价方法根据估价对象的权利性质、用途确定。

(6)土地课税评估。

①价格类别：课税价格。

②估价方法：根据税种和计税依据等不同，相应选择收益还原法、市场比较法、成本法。

(7)企业各种经济活动中的土地价格评估。

合资、合作、交易、股份制改造、置换、上市等经济活动中，土地资产实现价值的市场化程度较高(价格类型主要为市场交易价格或买卖价格);合并、兼并、分立等，资产实现的市场化程度较低;企业破产清算或偿债(价格类型为清算价格)，除了评估市场价值，也需要评估快速变现的价值，要分析企业权利纠纷等，其实现的市场价值比较低。在国有企业改制中，改制方案不同，土地价格也面临不同的市场环境。

各种常见土地估价方法中主要技术参数的选择

1)市场比较法

(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。

2)收益还原法

(1)总收益

A.收益的确定要采用客观收益，不能采用实际收益;

B.收益要是长期可固定取得的、安全可靠的收益;

C.要明确收益内涵、取得收益的方式;

D.要注意其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益

E.要考虑房屋的闲置(即空房损失等)。

(2)总费用

A.要考虑收益的方式，合理地确定费用;

B.确定年折旧费时，要对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等进行说明，同时在计算年折旧费时，要注意折旧年限的把握;

(3)说明纯收益的测算依据和方法。

(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。

(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定;

3)剩余法

(1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。

(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。

4)成本逼近法

(1)要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。如有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准;没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

(2)明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”。但开发时，如通路，一宗地临主干道(20～60米宽)，水泥路或柏油路;而另一宗地临土地或砂石路(3～6米宽)，同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚。

(3)有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

(4)说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除;或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。

5)城镇基准地价系数修正法

(1)说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。

(2)要说明年期、期日及其他影响因素之间的差别和相应的修正系数。

(3)对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。

(4)多数情况下，需要进行容积率修正。

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