土地估价师

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第三章 常见用途土地估价

考试范围

1.商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用

2.居住用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用

3.工业、仓储用地的主要价格影响因素，估价思路、估价方法的选择与应用

4.公共管理与公共服务用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用

5.交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用

6.农用地(耕地、园地、林地、草地等)的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用。

一、商业用地估价

(一)商业用地特点

商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。

(二)商业用地主要价格影响因素

1.一般因素

(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等;

(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等;

(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等;中华考试网

(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

2.区域因素

(1)自然因素：区域在城镇中的位置等;

(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;

(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等;

(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

(5)商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

例题：商业繁华程度的内容包括()

A.区域在城镇中的位置

B.交通体系

C.客流的数量与质量

D.距商业中心的距离

E.经营类别

答案：C，D E.

解析：商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;

(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

3.个别因素

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

(三)商业用地估价的技术思路

商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

例题：商业用地评估不宜使用的评估方法是()

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.收益还原法

D.剩余法

答案：B.

解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

(四)商业用地估价方法选择与应用

1.各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异

2.各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

例题：各类旅游用地评估，应注意()评价标准。

A.地方旅游区

B.国家旅游区

C.省级旅游区

D.以上都是

答案：B

解析：各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

二、居住用地估价

(一)居住用地特点

居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。

(二)居住用地主要价格影响因素

1.一般因素考试

(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。

(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。

(3)经济因素：城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。

(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

2.区域因素

(1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等;

(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等;

(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等;

(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等;

(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制;

(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

3.个别因素

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

(三)居住用地估价的技术思路

居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

(四)居住用地估价方法选择与应用

1.评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

2.评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

3.评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。

4.对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

例题：对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要应按()评估。

A.现状用途评估

B.约定用途

C.规划用途评估

D.最佳用途评估

答案：C

三、工业、仓储用地估价

四、公共管理与公共服务用地估价

五、交通运输用地估价

(一)交通运输用地特点

除交通站场外，交通运输用地多呈线状分布，因线路漫长，跨越多个地理区域，土地利用条件复杂。

(二)交通运输用地主要价格影响因素

所在地经济发展水平，交通运输工具通行流量、类型、停驻数量和时间，地貌、土质、气候等自然条件等。

(三)交通运输用地估价思路

作为与地区经济、社会发展配套利用的基础设施用地，宜从成本核算的角度来考虑其价

格，一般宜选用成本逼近法和基准地价系数修正法。有经营收益的路段、码头、站场等可根据具体情况选用市场比较法、收益法。

(四)交通运输用地估价方法的选择与应用

(1)位于城镇中心的交通运输站场用地，应根据当地实际情况，参照同区域相近用途的可比交易案例或基准地价进行评估，并进行年限和用途修正;位于城镇中心外围或边远的交通运输站场用地，宜优先选用成本逼近法，其次可参照当地相近用途最末一级基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正。

(2)港口、码头用地通常通过特许经营权获取收益，具有一定的垄断性，适宜选用收益还原法评估;在同一区域同一类型用地有正常交易案例的，也可采用市场比较法评估。

(3)其他交通运输用地的经营收益体现的是整体收益，很难将其分摊到某一宗土地上，故不适宜采用收益还原法。

六、农用地估价

(一)农用地特点

该类地的特点是：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。

(二)农用地主要价格影响因素

该类用地的价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素。

1.自然因素：气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等。

2.社会因素：社会经济发展条件、土地制度、交通条件等。

3.特设因素：特殊的气候条件、特设的土壤条件、特设的环境条件、环境污染状况等。

例题：下列不是农用地主要价格影响因素有()

A.交通便捷程度 B.土地制度 C社会经济发展条件 D.环境污染状况

答案：A

解析：农用地主要价格影响因素

(三)农用地估价的技术思路

该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等。

(四)农用地估价方法选择与应用试

1.由于农用地的特殊性，国内农用地市场尚处于封闭状态，市场交易案例很少，难以满足市场比较法测算地价的要求。农用地的自然属性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法测算地价的应用。

2.评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

3，考虑农用地资料的可获取性、政策法规的控制性、评估结果的应用性，目前在评估宗地农用地质量价格时，收益还原法是常用主要方法之一，即根据当地的农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况，估算出待估农用地的客观预期收益，以适当的土地还原率还原，确定宗地农用地质量价格。

4.对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。

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（责任编辑：lqh）

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