土地估价师

3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

交易案×交易情×区域因×个别因=比准

例价格 况修正 素修正 素修正 价格

445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

D宗地修正到五通一平状况下的价格

494.04-100=394.04(元/平方米)

4)计算A宗地的单位地价

应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。

(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

5)计算A宗地的总价

A宗地总价：383.86×30000=1151.58(万元)

(4)计算A宗地的市场租金

题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)

2)测算承租土地使用权价格

依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

3)A宗地承租土地使用权总价格

152.02×30000=456.06(万元)

题解二：

(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：

(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

1)测算B宗地的修正价格

B宗地修正到五通一平状况下的价格

458.33-100=358.33(元/平方米)

交易案×交易情×区域因×个别因=比准

例价格 况修正 素修正 素修正 价格

358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

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（责任编辑：lqh）

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