土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价理论方法》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

租赁土地使用权主体

其主体为一般主体，主要包括以下五类：

(一)新增经营性用地

(二)存量经营性划拨用地

(三)依法取得场地经营权的外商投资企业用地

(四)短期用地

根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑。其最适合采用租赁方式。

(五)改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地

依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金。实践中：1、自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系。2、用于转让时，必须补办出让手续，缴纳出让金。

租赁土地使用权的取得

(一)土地使用权的租赁方式

1、协议方式应为租赁土地使用权取得的主要方式。

2、招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式。

(二)租金及其支付方式

1、租金一般由土地使用者按年向国家支付，但以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。

2、无论采取哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，避免以权谋私。

3、在租金的折算标准方面，如果承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

4、租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额。因情势变更导致的土地价值的变动，租赁双方应在租赁合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。此外，长期租赁中法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次。

5、实践中要确立土地收益中“明租、正税、少费”的原则，对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同约定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。

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（责任编辑：lqh）

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