土地估价师

某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

项目其他有关资料如下：

(1)该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。

(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%

标准答案： 可抵押贷款额5924.43万元

C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于四个)。

(1)案例资料：

i。开发程度说明：*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。

ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度"

(2)其他资料：

A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。

标准答案： 最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元/平方米。

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（责任编辑：中大编辑）

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