土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价理论方法》知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!

考点6：建筑地段地租

1、 建筑地段地租概念：是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇拥劳动者的剥削关系。

2、 建筑地段地租的特征：

(1) 建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的;

(2) 建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响;

(3) 只在于利用社会发展的进步去提高建筑地段地租;

(4) 建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。

考点7：新古典城市地租理论

1、 新古典城市地租理论诞生时间：19世纪末至20世纪初

2、 代表：阿兰索、密而期

3、 理论出现的直接动因：是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注，经济学家们试图从经济学的角度解释城市空间的结构和演变规律。

4、 新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：

(1) 新古内蒙主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的确本质含义进行阐述。

(2) 区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。

(3) 新古典主义对土地市场的分析趋于成熟。

(4) 新古典主义解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。

(5) 由于新古典主义更注重对政府政策的研究，因而使得它有良好前景。

考点8：地租与地价的关系

1、 政府因素的作用：主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。

(1) 土地利用规划。关于规划对土地供给的限制，有学者将其划分两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策规划政策，为保护农业用地，进行用地调整等。另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规。这两种政策都可能增加土地的供给。地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线。

(2) 城市基础设施政策。设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量是三个最关键的因素。基础设施建设的时机，建设晚了会导致用地短缺和地价上升，早了又会造成投资的浪费。基础设施投资在地价中占有很大的比重，这一比例从30%—80%不等。

2、 地租模型。代表：阿兰索。突出贡献：在于他将空间作为地租问题的核心进行了考虑，并首次引起了区位平衡这一新古典概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法。假设：在一个平坦的、没有任何地理差异的平原上，土地质量处处相等，每片土地都可直接用于开发，并可在市场上自由贸易。

3、 阿兰索指出，对于一个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量、其他商品的数量、距中心距离三者之间变化比例，使其满意程度最大，但开支总数不超过收入的约束。

4、 同好曲面：不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。

5、 买价曲线：一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。买价曲线BP的位置越低，其满意度(利润)越高。

考点9：地租理论在土地估价中的作用

1、 绝对地租是土地价格存在的根源;

2、 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素;

3、 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

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（责任编辑：lqh）

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