土地估价师

知识点地价监测点的设立及估价要求与方法

1. 地价监测点的设立原则

1)代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性； 

2)确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定； 

3)稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的，利用条件比较稳定，在较长时间内不会发生割、合并或重新规划等情况； 

4)标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

2. 地价监测点设立的基本步骤

地价区段的划分；地价区段内监测点的布设； 地价监测点初始资料的采集；地价监测点上图与资料建档。

（1）地价区段的划分

1）地价区段划分的要求

地价区段的划分要满足以下要求：●在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；●在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；●各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；●各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被检测范围。

2）地价区段划分的方法

●以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线； 

●在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；

●在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；

●以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。

（2）地价区段内地价监测点的布设要求

●地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；

●地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；

●地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；

●地价监测点的分布密度至少应达到每区段1—2个。

（3）地价监测点布设与初始资料采集的方法

●以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；

●查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表； 

●根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；

●根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；

●对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息。

●经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等。

（4）地价监测点上图与资料建档

地价监测点布设要绘制分布图。地价监测点分布图要表标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素。

地价监测点布设要建立监测点档案。监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。

3. 地价监测点的维护 

（1）地价监测点定期检查

每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：

●使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等；

●周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等；

●权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。

（2）地价监测点更新

地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：

●地块或地块上建筑物灭失；●地块用途发生改变；●地块被合并或分割；●地块地址条件发生规模较大的恶性改变；●土地长期低效利用；●城市主城区或建成区扩容。

（3）建立地价监测点资料库

地价监测点须建立专门的资料库。资料库管理的资料主要包括： 

初始登记资料、变更登记资料、各季度、年度成果资料。 

4. 监测点地价评估要求 

●监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估；●监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制；●监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限；●应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法；●监测点地价评估报告采用统一格式；●每一个监测点地价应由两名注册土地估价师评估并签字。

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（责任编辑：中大编辑）

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