土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价相关知识》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

一、 房地产测绘的内涵

㈠　测量学

测量学是采用科学的方法测定地面上点的两面位置和高程，将地球表面的地形(包括地物、地貌)和其他信息(如行政、产权界址)制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。测量学有许多分类，按照作用范围可分为：空间测量、陆地测量、海洋测量;按照专业可分为地籍测量、房产测量、矿山测量、地质测量、水文测量、城市工程测量等。

测量工作的根本任务是确定地面的点位。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10公里时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。

海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面。与水准面相切的平面称为水平面。点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”。我国采用黄海平均海水面作为高程基准，1985年国家高程基准，采用青岛验潮站1952年至1979年验潮资料计算确定的。所测国家水准原点(青岛原点)高程为72.260米。

㈡　房地产测绘

房地产测量是指房产测量和地籍测量，房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。

房产测绘又可分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸——房产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。

地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料，亦称土地的户籍。为此所做的调查和测绘工作总称地籍测量，亦称土地测量。地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案。地籍资料应具有现实性和准确性。一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。

二、房地产测绘的特点

㈠　测图比例尺大

房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，一般1:200，有的更大。

㈡　测绘内容较多

地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量等。

㈢　精度要求高

一般测绘可从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测、算。

㈣　修、补测及时.

城市基本地形图的复测周期一般5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现实性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘修、补测工作量较大。　三、房地产测量的技术规范

测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件，各种测量工作都必须严格遵循。测量规范的主要内容为对测量作业的统一规定，包括测量控制网布设方案、技术设计、仪器检验、作业方法、成果记录整理、检查验收等技术工作的具体规定。房地产测量工作是具有很强技术性的专业工作。为确保测绘工作获得高精度的成果和高质量的图，国家颁布了统一的规范。房地产测量主要执行国家标准《房产测量规范》(GB/T17986—2000)。《房产测量规范》包括前言、范围、引用标准、总则、房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收和房屋、房屋用地调查表与分类、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊两个附录。房产测量的成果包括房产薄籍、房产数据和房产图集。

四、房地产测绘的工作程序

㈠　房地产测绘由房地产的权利申请人或利害关系人申请

房地产测绘部门接受申请的，应查验提交的各种资料是否齐全，并与其签订房地产测绘合同。这是房地产测绘前期的主要工作内容。

㈡　总体技术设计

按照房地产测绘合同的要求，进行平面控制测量，房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图的测绘，房地产的面积测算，或组织变更测量。

㈢　房地产测绘产品二级检查一级验收制

一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告。测绘报告主要包括以下各项：房地产测量技术设计书;成果资料索引及说明;控制测量成果资料;房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表;图形数据和房产原图;技术总结;检查验收报告等。

五、房地产测绘的精度要求

精度，就是指误差分布的密集或离散程度。测量工作是由观测者使用仪器、工具按照一定的方法，在一定的外界条件下进行的。由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件也随时发生变化，还要受到观测者感官和生理条件的限制。无论何种测量，无论何种精密仪器，无论观测多么仔细，均无法求得测量的真值。例如，往返丈量某一段距离，或反复观测某一角度，每次观测的结果都不会一致，这就是因为观测结果中存在测量误差的缘故。

㈠　产生测量误差的原因

⑴　仪器误差

各种测量仪器不都是完美无缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。例如，丈量长度的钢尺、皮尺，它们的格值就含有误差，由于热胀冷缩，它们的长度会随着温度改变。所以，尺子标记的长度，量得的长度，均不是真长，还有仪器轴系之间的公差导致盘偏心，几何关系不真正垂直或不真正水平等等，都会给观测值带来误差。

⑵　观测者的影响

由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性，所以不论在仪器的安置、照准、读数等方面，都会使观测值产生误差。自动化仪器虽然是自动进行接收处理，但设备的安置、目标和时间的选择，仍由人来掌握，也会受到操作者的影响。

⑶　周围环境的影响

观测时的自然界，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差。如温度不仅给丈量长度带来误差，也会给水准测量和角度测量带来误差。大气的水平折光给水平角度带来误差，大气的垂直折光给垂直观测和水准测量带来误差，自然界影响观测值的因素很多，且复杂多变，难于准确掌握其规律，但仍可采取适当措施，减弱或消除其影响。

㈡　房产面积测量的精度要求

房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

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（责任编辑：lqh）

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