土地估价师

知识点城镇土地定级的因素因子分值计算方法（掌握）

1．因素分值计算基本原则

(1)因素分值的确定要建立在因素与土地收益相关研究的基础上；(2)作用分值与土地的优劣成正相关；(3)分值体系采用0～100分的封闭区间；(4)作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应；(5)因素作用分值处理尽可能模型化。

2．土地定级因素因子分值计算中相关概念 

（1）功能分。指点、线状因素涉及的商服中心、设施等根据自身的规模指数计算而来的作用能力得分，用符号f代表，并根据因素的不同赋予不同的上下标。 

（2）作用分。指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力（即功能分）时，对空间上各点或区域产生的影响；或面状因素对各区域产生的影响。用符号e代表，并根据因素的不同赋予不同的上下标。 

（3）因素分值。指某一因素对单元内各点的作用分，用符号F代表，并根据因素的不同赋予不同的上下标。 

（4）单元总分值。指一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，用符号S代表。 

3．面状土地因素分值计算方法

若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。其量化步骤为：

(1)对因素进行整理，计算指标值；

(2)按下式计算作用分：

ei＝100×(Xi－Xmin)／(Xmax－Xmin) 

式中：ei——i指标值的作用分；

Xi——i指标值；Xmin——i指标值的最小值；

Xmax——i指标值的最大值。

(3)划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。

4．点、线状土地因素分值计算方法

若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：

(1)在各因素内按规模或类型求出各点或线状因素的功能分，其最大值为100；

 (2)根据点或线状因素的类型或规模，计算其作用或平均影响范围，并划分若干个相对距离区间；

(3)最后根据点或线状因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的衰减模型，计算各相对距离上的因素作用分。一般衰减模型有线性和非线性两种，如：e=f(1-r)      e=f(1-r)

5．商业繁华影响度的作用分值计算

（1）商业服务中心等级 

习惯上按各中心的作用和相对规模可划分四级：市级中心——为全市、镇服务的商业服务业中心；区级中心——为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中心；小区级中心——为某个居民小区服务的商业服务中心；街区级中心——为某个街区服务的商业服务中心。

（2）功能层次和影响半径 

各中心除了有与自身级别一致的功能外，还包含了比其级别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次越多，如下图： 

（3）影响递减规律及公式 

商业服务繁华度对土地的影响随距离增加而递减，递减遵从指数衰减规律。即从商服中心往外，随距离增加，开始时，繁华程度急剧下降，随距离加大递减速度逐渐减慢。这种规律对商业用地的影响尤为明显。可用下式表示： 

（4）繁华影响度分值的计算

1）商业服务中心规模指数和对应功能分确定 

对划分出的各级中心计算相对规模指数，城市最高级中心为最高值(等于100)，其余按相对规模指数公式算出：

某级功能的功能分多采用次级中心功能扣除法。其基本思路是：由于同一商业服务中心里，次一级功能以上的功能才是高级功能，那么只要从商业服务中心里减去次一级功能的量，就可得到高一级功能的量值。若以次级中心规模指数近似代替次一级功能的量，就可得到各级功能的功能分计算公式：

2）相对距离和各功能影响作用分计算 

以中心到范围边缘的距离作影响半径d，按下式求相对距离：r=di/d        式中：di——实地距离 

得到相对距离各值后，即可把相对距离(r)、各功能分代入相应定级类型的各级功能影响作用分计算公式中，计算出各距离上的某级功能作用分值。

（5）地块繁华影响度分值叠加 

各地块上繁华程度由各影响作用分值叠加后反映。只受单中心影响的地块，其繁华程度就是该中心的各作用分的直接加和；当地块受多中心影响时，情况要复杂一些。分值叠加时要遵循以下原则：同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次；受多个同级功能影响时，取其中最高分值。如下图： 

6．道路通达度作用分值计算

（1）道路通达度指标分析

a.通达度。通达度是指到达某特定土地区位的交通运输条件，由距离、耗时、费用来反映。

b．道路类型和影响距离。城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为：主干道、次干道、支路(各街坊之间的联系道路)等。按各城镇不同情况，划分的道路类型数量为：特大城市、大城市5～7类；中等城市3～5类；小城市1～3类。划分道路类型的依据一般可采用：道路的宽度；道路上车道数的相对多寡；道路在城镇交通中的地位和作用等。

道路对其周围的土地的影响，从道路边缘到两侧影响范围边缘的距离称为影响距离。各类道路的影响距离是不同的，主、次干道搭起了整个城市内部交通网络的骨架，因该网络对全市、镇都有影响，所以主、次干道的影响距离为： 

支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在0.3-0.7km之间。

c．通达度递减规律及公式 

认为道路通达度对土地的影响，是从临路宗地平均进深以后开始逐渐递减。这种递减规律可用线性模型和非线性模型表示。其中，综合定级和商业用地定级时，按非线性模型处理；住宅用地定级和工业用地定级时，按线性模型处理。

（2）道路通达度的分值计算

a．道路作用指数和道路功能分计算 

作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用，其与道路作用或车流量大小呈正比，作用大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在（0,1）之间，最佳作用指数为1，其余依次递减。而功能分计算如下式： 

b．确定影响距离、相对距离及各作用分 

主干道、次干道影响距离按d＝s／2L推算，支路的影响按实际推算。按r=di／d分别计算各相对距离值。(di为地块至道路的实际距离)。将各道路类型相对距离代入相应定级类型的道路通达度作用分值计算公式，可得各作用分。

c．道路通达度分值取值及修订 

a)当同时存在多种道路类型影响时，取其中最高的得分值，这是因为交通运输总是朝通达度最好的方向发展，地块的通达状况自然取决于最高的得分值； 

b)得到通达度得分后必须加以修订，才能获得正确的通达度分值，因为在有道路的情况下，交叉路口的通达性能最好， 

通达系数的计算先需确定方向数，含支路以上道路的地块(或单元)统计道路的通达方向数，无支路以上道路的地块(或单元)统计通往道路的方向数，然后据此确定通达系数：①不低于4个方向的，通达系数：1.00；②3个方向的，通达系数：0.9；③2个方向的，通达系数＝0.8；④1个方向的，通达系数＝0.58。

c)将地块(或单元)上的得分值乘以通达系数，即得到道路通达度分值。即： 

7．公交便捷度作用分值计算

（1）公交便捷度分析

a．便捷度与土地等级

公交便捷度与道路通达度一样是反映通达度的指标。便捷度越高，土地等级越高，否则就相反。

b．公交级别

影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大小和站点的多少，在影响便捷度时这三个条件是互相依存的。无线路，自然就没有站点；有线路，车流量太少也不行；有线路、有流量，但在具体地块上无站点，则对便捷度的提高毫无帮助。由此，在城镇公交成网络的情况下，可采用站流量指标来综合衡量公交状况的级别。

 (2)公共交通  站流量的计算

站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12～16h计算平均值。地铁、小公共汽车等交通方式应根据客运能力等换算成普通公共汽车的车流量。

 (3)公交车站点功能分的确定

(4)公交站点服务半径和相对距离的计算 

具体计算方法如下：

a）服务半径以站点为原点，统一在0.3—0.5km之间确定；b）相对距离计算按下式： 

          r=di/d        [0≤r≤1]

式中：di-服务半径内某点距站点的实际距离；d-公交站点服务半径。

(5)公交便捷度作用分的确定 

便捷作用分取值后，还需加以修订才能获得正确分值。仿照道路通达度中类似的计算，分为有线路的单元（或地块）和无线路的单元（或地块）来判断，凡是有线路的单元统计线路通往的方向数，无线路的单元统计其通往线路的方向数，然后按方向数确定通达系数：①不低于4方向的通达系数为1.0；②3方向的通达系数为0.9；③2方向的通达系数为0.81；④1方向的通达系数为0.58。 

将单元（或地块）的便捷度作用分值乘以通达系数，可得到公交便捷度分值。即按以下公式计算：

8．基础设施完善度作用分值计算

衡量基础设施完善度是从三个方面进行的：首先是设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活基本条件有关的设施；其次是设施水平，如同样有给水设施，但供水设施到户还是到院或是到街坊，设施水平是不同的；最后是使用的保证率，显然在有设施类型、设施水平的区位，使用保证率只有60％的区域，其完善程度是比不上使用保证率为100％的区域的。

（1）基础设施完善度指标确定

a．选择基础齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；

b.划分设施在某区域水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出2～4个相对系数，数值在0～1之间；

c.确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，以0～1 之间相对值计算。

（2）基础设施作用指数和作用分计算 

a．基础设施作用指数（或权重）反映某类基础设施与日常生活、工作的密切程度，指数与各类基础设施作用大小呈正比，可参照确定因素权重的方法进行计算，数值在0～1之间，各指数之和等于1；

（3）计算地块（或单元）的基础设施完善度分值 

按照地块（或单元）直接取各设施的完善度作用分作为对应的各设施类型的完善度得分，将各得分值进行加和，即可得到地块（或单元）的基础设施完善度分值。 

9．环境质量优劣度作用分值的计算

（1）衡量环境质量指标的三种类型 

a．已开展了环境质量综合评价的城市，可直接采用环境质量综合指数作为环境质量优劣的指标，仅由于目前在环境质量综合评价中大多未考虑噪声污染的影响，故还需补充考虑噪声污染的影响； 

b.大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价，在这种情况下可使用各个单项污染指标或质量指数作为基础数据，经过打分，乘以作用系数后用于衡量环境优劣度； 

c.基本无环境污染资料的城市，只能对环境状况作定性分析，按优劣状况打分。

（2）环境质量优劣度分值计算

a．有质量综合评价成果的城市，以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算公式为：

b．只有单项环境污染数据的城镇，首先分析各单项污染对土地环境状况的影响程度，按影响大小决定各自的作用指数。指数与影响大小成正比，指数大小在(0，1)之间，各指数值之和等于1。具体单项指标的优劣度作用分计算公式如下：

（3）地块环境质量优劣度分值计算

对于采用环境质量综合评价成果或定性资料进行环境质量优劣度评定的，只需将地块同区域环境作用分对照，所得分值就是地块环境质量分值。对于用单项环境污染数据进行环境质量评定的则是将地块各单项环境质量的作用分值加和，得到地块环境质量优劣度分值。

10．公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算 

（1）确定设施类型及其数目

a. 公用设施在土地定级工作中主要指与日常生活密切相关的中小学、诊所、医院以及除商业中心以外的副食店、邮电所、储蓄所等。定级工作中应按照城市状况分析各种设施的分布和日常生活中的地位和作用，选定设施数目和类型。

b. 对外交通设施在土地定级中主要指飞机场、火车站、港口、长途汽车站等城镇中对外经营的客货运输站。由于土地等级反映的是因社会、历史条件造成的差异，故不包括某些单位自己营建的接轨站、专用码头等设施。定级工作中应按各类设施在对外交通运输中的地位和作用选择定级工作涉及的对外交通设施类型和数目。

c．文体设施在土地定级中是指影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等文化、体育设施。这些设施在城镇中按其规模和作用大小往往可分为市级服务和区级服务两种类型。各城镇可按设施在城镇文体活动中的地位和作用选定设施类型、数目和级别。

（2）各设施作用指数和功能分计算

1）公用设施作用指数和功能分计算

a)公用设施作用指数反映某设施或某类设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0～1之间，各指数之和等于1；b)公用设施功能分计算按下式：

2）对外交通设施作用指数和功能分计算 

（同公用设施） 

3）文体设施作用指数和功能分计算 

（同公用设施） 

（3）计算设施的服务半径和相对距离

公用设施的服务半径一般确定在0.3～0.7km之间；对外交通设施的服务半径一般确定在0～20km之间；文体设施的服务半径分为两种：市级一般在4～8km；区级2～3km。计算相对距离值公式为：  r＝di /d 

（4）计算各种设施的影响作用分值

公用设施、对外交通设施和文体设施的影响作用分值，都随距离的变化而变化。公用设施、文体设施的影响呈现线性衰减方式，计算影响作用分可以按照典型线性模型公式进行。对外交通设施需按不同定级类型区别处理：当开展综合定级和住宅时，按线性衰减模型计算影响作用分；当开展商业用地定级和工业用地定级，按典型非线性模型公式计算影响作用分。

（5）单元或地块上的分值计算

在单元或地块上，按公用服务、对外交通、文体三个因素中所含的各设施得分，分别进行加和，从而得到单元上公用设施完备度分值、对外交通便利度分值和文体设施影响度分值。 

11．绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

（1）因素指标值的计算

绿地覆盖度使用的资料为绿化占地面积。

人口密度主要在商业用地定级和住宅用地定级中使用。商业用地定级时，人口密度中涉及的人口资料数为客流人口；住宅用地定级时人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。

（2）因素作用分值计算

因素作用分值是按照各因素与土地的关系赋值的，绿地覆盖度和商业用地定级内人口密度指标值从低到高，相应分值从0到100分；住宅用地定级的人口密度指示值从最小人口密度到最佳人口密度(最佳人口密度，按我国的国情，用城市规划中的理想人口密度代替)时，相应分值从0到100分，而从最佳人口密度到最大人口密度时，分值从100分开始下降。公式如下： 

Xi＝2Xg－Xt 

式中：Xi——经处理后的某区域或单元的指标值；Xg——城镇最佳人口密度指标值；Xt——大于Xg的指标值。 

    注：当一个城镇的人口密度超过2倍最佳人口密度时，将超过2倍后的人口密度作为2倍计算。

（3）单元或地块因素分值计算

根据划定的定级单元或地块，分别计算其绿地覆盖度、人口密度，从中找出最大值(或最佳值)、最小值，然后按公式计算出相应因素的作用分，进而直接作为单元或地块的因素分值。 

12．产业集聚影响度的作用分值计算 

（1）产业集聚规模指数的计算

通常情况下，产业集聚区域分为一般产业集聚区和高新技术产业集聚区。计算产业集聚规模指数需要按照产业集聚区域的特征，采用相对应区域类型的单位面积企业数量、年产值、年利润、在职工人数等指标值进行，有关计算公式为：

（2）产业集聚影响度作用分的计算

计算产业集聚影响度时，应考虑产业区的特点和相应产业的联系状况，采用以下计算公式进行： 

（3）单元或地块的产业集聚影响度分值的计算

对应划定的定级单元或地块，直接将相应的产业集聚影响度作用分作为单元或地块的因素分值。

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（责任编辑：中大编辑）