土地估价师

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土地市场的特征

雷利.巴洛维教授认为不动产市场具有如下的特点：

(1)不动产市场只是针对待售财产供给量的一部分而言。

(2)产品位置的固定性。

(3)产品的非标准化和异质性。

(4)对当地供求关系的依赖性。

(5)高额交易。

(6)同时有信贷需求。

(7)存在影响不动产需求的特别法律条款。

(8)普通买者的非经常性参与。

(9)需要广泛的经纪人服务。

一般而言，土地市场具有如下的特征：

(一)地域性

产品位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点。而且地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。

(二)不充分竞争

土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。

(三)层次性

由于土地市场上交易的内容(权利)不一样，因此存在不同层次的交易市场。

(四)供给弹性小

土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。

(五)政府管制严格

由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。

土地市场的概念

土地市场：是指土地产权流动中所发生的土地供求双方关系以及整个产权交易领域。

土地市场的主体是土地供求双方，即土地买卖双方或租让、受让双方，土地市场交易的客体并非土地本身，而是土地产权，包括所有权、使用权、租赁权等一系列的权能。

土地市场上交易权利的不同构成了土地市场的不同形式或种类。基本的形态：土地所有权让渡关系和土地使用权让渡关系。

土地市场的功能及运作

土地市场具备一般市场所具有的功能，但由于土地位置的固定性，使土地市场的功能较之一般生产要素的功能更为复杂：

(一)优化配置土地资源

行政划拨方式是计划经济条件下的土地资源的配置方式，但由于行政划拨的方式是政府应用行政手段来配置土地资源，这种方式的效率是很低下的，容易造成土地资源的巨大浪费。目前中国正在对这种配置的方式进行改革，引入市场配置的方法。

为什么市场配置手段会优于行政划拨?

提示：价格机制的作用

市场发挥作用的前提

(二)调整产业结构，优化生产力布局

产业结构的优化就是要求和要素的价格相对应，满足边际要素的投入和边际要素产出相对应。

优化生产力布局，还结合了土地资源在空间上分布的特点。为什么?

提示：土地资源的利用尤其是农业利用还需要考虑气候、水利等自然条件。

城市的郊区生产蔬菜等，远郊区生产水稻等。城市的中心区是商业服务业等，而次中心区是工业、加工业等，远中心区是居民的住宅等。

(三)健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

土地资源的市场化配置，不仅能够改善土地资源的配置效率，而且能够改善其他如金融市场、劳动力市场等多个市场的配置效率，提高要素的产出水平。

土地市场良好运行的条件：

(一)市场经济环境

价格机制和风险机制等基本的市场环境。

(二)土地产权明晰

土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。

(三)金融市场的外部支持

为什么?提示：土地本身的价值量大小

(四)相应的外部法规条件

(五)良好的市场中介机构运作

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（责任编辑：lqh）

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