土地估价师

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土地出让、转让、租赁和抵押管理

一、土地使用权出让管理

(一)土地使用权出让的涵义

土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权的出让，是适应社会主义市场经济发展需要的一种新型土地法律制度，它有以下几项基本特征。

(1)土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础

(2)国有土地使用权出让由政府垄断。国家垄断经营土地使用权出让市场有两方面涵义。一是土地使用权出让的只能是国有土地，而并非是一切土地;二是土地使用权出让方只能是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

(3)土地使用权的出让是有年限限制的。

(4)土地使用权出让是有偿的。

(5)土地使用权的出让市场被称为“土地市场中的一级市场“。

判断题：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。 ( R )

(二)土地使用权出让的主体范围

土地使用权出让的主体，主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。

(1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

(2)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

(3)土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

(三)土地使用权出让的客体范围

(1)土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

(2)地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

(3)土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。

例题：国家实行土地使用权出让、转让制度，但不包括( ABD )。

A.地下资源

B.埋藏物

C.土地处分权

D.公用设施

(四)土地使用权出让的年限控制

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

(1)居住用地七十年;

(2)工业用地五十年;

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(4)商业、游游、娱乐用地四十年;

(5)综合或者其他用地五十年。

出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、 附着物的所有权;使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续;若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。

(五)土地使用权的出让方式

我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。

土地使用权的协议出让

土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。

这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。

它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

例题：协议出让一般适用于以下项目用地( ABC )。

A.工业项目

B.市政公益事业

C.非赢利性项目

D.国家机关用地

(六)土地使用权出让合同及管理

1.土地使用权出让合同的概念与法律特征

出让土地使用权，土地所有者和使用者的权利和义务最终是通过签订土地使用权出让合同而确立的。

2.土地使用权出让合同的管理

出让合同的管理主要包括以下几个方面：

(1)对出让合同主体的审查和认定。

(2)对无效合同的认定及其处理。

(3)审查出让合同的合法性。

(4)审查合同内容的完整性。

(5)出让合同的变更与解除。根据有关规定，变更与解除合同的条件有下列各种情况：①出让方因社会公共利益的需要②土地使用者想改变出让合同规定的土地用途③因不可抗力或意外事件的发生，致使合同无法履行的④由于合同一方违约。

(6)合同纠纷的调解和仲裁。

(7)对出让合同进行分类、登记、汇总、立卷归档，作为土地市场管理的基础资料予以保存。

二、土地使用权转让管理

土地使用权转让的基本涵义土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。

(一)土地使用权转让的条件.以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。

按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

为了规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

(1)通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

(2)土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

(3)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

(4)土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

(5)原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利。通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。

(6)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

(二)土地使用权转让方式

土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

例题：土地使用权的转让方式包括( ACD )。

A.出售

B.抵押

C. 交换

D.赠与

三、土地租赁管理

我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。

(一)国有土地租赁管理

1.国有土地租赁的概念

所谓国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。可见，土地租赁是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地的使用权、经营权，在一定时期租给承租人使用并收取租金的一种经济行为。人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。

2.推行土地租赁制应遵循的原则

(1)国有土地有偿、有限期使用原则;

(2)维护国家、集体和个人权益的原则;

(3)严格依法办事原则;

(4)收益合理分配原则;

(5)因地制宜、实事求是原则。

3.各地试行土地租赁制的实践

(1)年租制的形式。从目前来看，各地试行年租制的范围主要有三种：一种是政府直接向用地者出租土地，可暂称为一级市场的土地出租。一种是对部分行业使用的划拨土地征收年租金。还有一种是对原划拨土地的人市行为征收年租金，这种作法在全国各地较为普遍。

(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租赁年限不应超过《城市房地产管理法》规定的土地出让年限。

(3)租金标准的界定。土地租赁年租金标准的确定是土地租赁制的核心。合理的年租金标准可以由下面公式确定：

A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

式中：A—土地年租金;

P—与该土地相同用途使用年限为n年的出让金;

n—出让土地使用权的使用年限;

r—折现率。

(二)土地使用权出租管理

1.土地使用权出租的概念

土地使用权出租是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租，承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

(1)土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。

(2)用于出租的地块必须具有法律上的依据。

(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。

(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

2.土地使用权出租程序

由于土地使用权出租与房屋租赁一般是结合在一起的，很少单独出租土地使用权，因而其租赁程序与房屋租赁程序基本一致。土地使用权出租的一般程序为：

*出租申请和审核。*签订租赁合同。*合同公证。*办理土地使用权出租登记。

3.土地使用权出租双方的权利与义务

(1)出租人的权利与义务

①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保持义务。

②如果出租人转让土地使用权，应及时通知承租方。若有什么问题应协商解决。

③出租人作为土地使用权享有人的权利和义务并不因出租而变化，其作为受让人同国家订立的出让、租赁合同中的权利和义务并没有转移给承租人，仍须履行该合同规定的权利和义务。

④出租人凭借土地使用权收取租金。

⑤出租人有权监督承租人对土地的使用。

(2)承租人的权利和义务

①承租方应按租赁合同要求及时向出租方支付土地使用权租金。

②承租人必须按合同规定的用途使用土地，凡违反租赁合同规定而改变土地用途或用承租土地使用权进行非法经营，出租人有权解除租赁合同，收回土地。

③承租人有权按租赁合同及时使用土地，在租赁合同终止时也应及时返还土地。

④承租人使用出租土地时，不得损害或破坏土地的自然状况和经济状况，有保护和合理使用土地的义务。

例题：下面关于土地使用权出租双方权利义务说法正确的是( ABCD )。

A.如果出租人转让土地使用权，应及时通知承租方

B.承租人不得损害或破坏土地的自然状况和经济状况

C. 出租人仍需履行原出让、租赁合同中规定的权利和义务

D.承租人必须按照合同规定的用途使用土地

4.土地使用权出租的限制条件

(1)土地使用权出租，应当签订租赁合同。

(2)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

(3)土地使用权和地上建筑物、其他附着物租赁，出租人必须办理出租登记。

(4)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同所规定的义务。

5.土地使用权租赁合同管理

是一种双方有偿合同。同时它又是诺成合同，因为当事人应合同主要内容达成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要内容有：

合同标的是因出让、转让、土地租赁等有偿方式取得土地使用权及其附有地上建筑物和其他附着物的地块。土地使用权的租金按当事人双方合理的原则协商确定。土地使用权出租期限的确定应在出让期限范围内。租赁期间对地块的合理利用责任。出租人和承租人双方的权利和义务。优先购买权的规定。出租人在出让期限内转让土地使用权的，须事先通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。违约条款及合同终止条款。其他规定等。

例题：下列土地活动中，必须签订合同的是( ABCD )。

A.出让

B.转让

C.出租

D.抵押四、土地使用权抵押管理

(一)土地使用权抵押的概念及其法律特征

土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。

土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。

(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转 让土地使用权时，应告知抵押权人。

例题：用于抵押的土地使用权必须是通过( AB )方式合法取得。

A.出让

B.转让

C.划拨

D.租赁

判断题：土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移。 ( R )

(二)土地使用权抵押的程序

土地使用权抵押的一般程序为：

(1)抵押申请。

(2)抵押物估价。受理抵押贷款的银行对抵押物(土地使用权)进行估价，并根据抵押物估价额的一定比例确定贷款数额，但其贷款额度一般不高于估价的70%。

(3)抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同。

抵押合同公证。抵押合同签订后，抵押人与抵押权人共同到所在地司法部门公证处办理公证手续，领取抵押公证书。

(三)土地使用权抵押合同管理

签订抵押合同，必须采取书面形式。土地使用权抵押合同的主要内容有：

(1)土地使用权抵押双方当事人的名称、住所、抵押人的开户银行及账号。

(2)抵押标的物的位置、面积、地价、权属状况与性质，即土地使用权属是否清楚合法，是出让(转让)取得土地使用权还是划拨土地使用权，若是后者，是否已补办出让手续等，土地使用年限和剩余年限等。

(3)土地使用权抵押贷款的数额、币种、用途、借款年限、利率、支付方式、归还本息方法等。

(4)土地使用权估价额与抵押率(即抵押贷款与土地使用权估价额的比率)

(5)土地使用权抵押的占管人、占管方式、占管责任，以及意外毁损，灭失的风险责任。

(6)土地使用权是否已设定过抵押。

(7)土地使用权抵押权的实现与消失的处分方式。即如抵押期限届满，土地使用权抵押权的处置方式，如归还、拍卖、转让等。

(8)违约责任及争议解决的约定。

(9)签约日期、地点及双方商定的其他条款等。

土地使用权抵押当事人如违反抵押合同，其违约责任主要有：

(1)抵押人未按规定用途使用贷款，抵押权人可以提前收回抵押贷款，并按有关规定处理罚息。

(2)抵押人擅自将抵押物转让、出租或以其他方式处分时，其行为无效。抵押权人有权提前收回贷款，并可要求抵押人支付一定的违约金。

(3)抵押到期不能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律规定和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照有关规定办理过户登记。

(4)由抵押人因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣押或已经设定过抵押权等情况所产生的后果，由抵押人承担责任。

(5)由抵押人占管的抵押物发生毁损，导致土地价值减少甚至破坏，抵押权人可要求抵押人恢复土地的原价值或赔偿损失，或减少担保金额。

(6)抵押物的受赠人、继承人拒绝偿还贷款本息的，抵押权人可以依照法律的规定向人民法院起诉。

(7)抵押双方当事人在履行合同过程中发生争议，不能协商解决时，按《合同法》处理。

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（责任编辑：fky）