土地估价师

2014年土地估价师考试考试时间为9月13日、14日，中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

土地的概念

(一)土地的定义

土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义把握以下几个要点：

(1)土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。

(2)土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。

(4)土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。

(5)土地包括人类过去和现在的活动结果。

(二)其他学科对土地的定义

一)土地概念的区分

1.从经济学角度

从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。

2.从地理学角度

从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。

二)土地的特性

土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

1.土地的自然特性

(1)土地面积的有限性。人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。

(2)土地位置的固定性。决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地;同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。

(3)土地质量的差异性。

(4)土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

2.土地的经济特性

(1)土地经济供给的稀缺性。

(2)土地用途的多样性。

(3)土地用途变更的困难性。

(4)土地增值性。

(5)土地报酬递减的可能性。

(6)土地的产权特性

(7)土地的不动产特性

三)土地的功能

1.人类生存的物质基础

2.人类生产生活的场所

四)我国土地资源的特点

(1)土地面积绝对数量大，相对数量小。

(2)后备土地资源有限。

(3)土地类型多样，山地多于平地。

(4)农地分布不均匀。

(5)森林覆盖率低。

(6)土地质量较差。

(7)水土资源不平衡。

土地的分类

(一)土地的基本类别

1.建设用地

指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

2.农用地

指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

3.未利用土地

指农用地和建设用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地两类。其中，未利用土地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩、石砾地和其他未利用土地等。其他土地指未列入农用地、建设用地的其他水域地，如河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪等地类。

(二)建设用地的基本特点

(1)承载性与非生态利用性

(2)土地利用逆转相对困难

(3)土地利用的集约性：农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。

(4)区位选择的重要性：在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变。

(5)无限性与再生性：建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。

(6)空间性与实体性：建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。

(三)建设用地的类别

1.商服用地

(1)商业用地

(2)金融保险用地

(3)餐饮旅馆业用地

(4)其他商服用地

2.工矿仓储用地

(1)工业用地

(2)采矿地

(3)仓储用地

3.公共设施用地

(1)公共基础设施用地

(2)瞻仰景观休闲用地

4.公共建筑用地

(1)机关团体用地

(2)教育用地

(3)科研设计用地

(4)文体用地

(5)医疗卫生用地

(6)慈善用地

5.住宅用地

(1)城镇单一住宅用地

(2)城镇混合住宅用地

(3)农村宅基地

(4)空闲宅基地

6.交通运输用地

(1)铁路用地

(2)公路用地

(3)民用机场用地

(4)港口码头用地

(5)管道运输用地

(6)街巷

7.水利设施用地

(1)水库水面

(2)水工建筑用地

8.特殊用地

(1)军事设施用地

(2)使领馆用地

(3)宗教用地

(4)监教场用地

(5)墓葬地

(四)农用地的主要特征

1.生态利用性

2.利用逆转性

3.利用的相对粗放性

4.利用的永续性。

(五)农用地的主要类别

(1)耕地

(2)园地

(3)林地

(4)牧草地

(5)其他农用地：农田水利用地、养殖水面等

(六)我国主要类别土地的利用方式

1.从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。

粗放型土地利用方式，是依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用方式的标志是土地的投入与单产都很低。

集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。为了协调土地经济共给的稀缺性和人类对土地需求的无限性的矛盾，目前各国都提倡集约型土地利用方式。

2.土地利用方式的另一种理解是，它相当于土地利用类型，如耕地、园地、林地的利用等。它近似于土地利用类型，但不同的地方细类有所不同，可以分得很细。

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（责任编辑：lqh）

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