土地估价师

(一)判断题
1．一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。()
2．由于剩余法与地租量的计算原理一致，所以剩余法仅适用于土地估价。()
3．对附有建筑物的土地进行估价时，只有当建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法。()
4．在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。()
5．通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。()
6．对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。()
7．从更深层意义说，地租是各年租会剩余，剩余法是一次性的价格剩余。()
8．剩余法估价中所采用的所有不动产总价等数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。()
9．预付地价款的利息额应以整个开发建设周期的一半计算。()
10．按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作投资回报率。()
11．剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。()
12．开发费、专业费在建筑期内的利息，应按整个建筑周期计算。()
13．开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计算。()
14．某开发公司取得40年使用期的待开发空地，开发期两年，建10000m2商场，取得土地立即动工，出租率80 %，年租金400元／m2出租费占年租金25％，还原率为8％，开发商利润不能低于开发总价的16％，则最少开发商可获利4680628元。()
(二)单项选择题
1．剩余法更深的理论依据完全类似于()。
A．替代原理B．地租原理C．供求原理D．贡献原理
2．剩余法评估中，()项目应计算利息。
A．地价B．销售税费C．工商登记费D．投资利润
3．投资者要保证正常收益，则其实际的场地购买价格应()它所能承担的场地最高价格。
A．高于B．低于或等于C．等于D．高于或等于
4．剩余估价法是从()的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
A．消费者B．市场C．土地出让方D．开发商
5．就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，()不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。
A．剩余法B．成本法C．市场比较法D．收益法
6．下列()情况的土地价格不适于用剩余法评估。
A．具有潜在开发价值的土地价格B．不具有潜在开发价值的土地价格
C．现有新旧房地产中的土地价格D．地上有写字楼的土地价格
7．剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于()。
A．房地产开发项目的可行性分析B．房地产纯收益估测
C．评估建筑质量D．物业管理评估
8．剩余法中不用计算利息的项目是()。
A．地价B．建筑费用C．专业费用D．投资利润
9．在选择地块最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。
A．最佳的土地位置B．最佳的施工方
C．最佳的土地用途D．最佳的基础设施
10．开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为400元／m2，其中维修费、管理费等为35％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积30000m2，可出租率为85％，则所开发的不动产的总价可确定为()万元。
A.99450 B．117520 C.8994 D.9428 [Page]
11．不可预见费一般为总建筑费和专业费之和的()。
A．1％～3％B．2％～5％C．3％～6％D．4％～7％
12．采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括()。
A．开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费
B．地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费
C．地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润
D．地价款、开发建筑费、折旧费、专业费
13．某开发公司贷款开发10000m2写字楼，各种修建费用预计1500元／mz，开发周期2年，第一年投50％，其余的第二年投入，贷款年利率12％，当地不动产综合还原利率8%则开发结束时，所需支付贷款利息为()元。
A．1244962B．1826978C．1536233 D．2054289
14．运用剩余法前调查土地利用要求，是为()服务。
A．估算建筑费用
B．确定建筑物的规模、造型
C．选择最佳利用方式
D．确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平
15．预付地价款的利息额应以全部预付地价款按()计算。
A．整个开发建设周期B．建筑期的一半
C。3／4建筑期D．1／4建筑期
16．在运用公式“地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润”时，若不计入地价利息时，所求出的地价额为()。
A．当前的地价值B．不动产开发完成时的地价额
C．预期的地价D．以上均不对
17．地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费在开发建设过程中投入的时间()。
A．不同B．一致C．依次等差排列D．以上均不对
18．运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受()的限制。
A．土地收益B．市场变化C．城市规划D．开发前景
19．剩余法是在估算开发完成后不动产()价格的基础上，扣除一系列费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的方法。
A．正常交易B．特殊交易c．登记D．成本
20．采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是()。
A．计算建筑密度B．估算土地开发费用
C．估算建筑成本D．确定土地最佳利用方式
(三)多项选择题
1．剩余法又可称为()。
A．假设开发法B．原价法C．残余法D．倒算法
2．在剩余法中，以下公式正确的是()。
A．地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-销售费用-税金-开发商利润
B．地价=房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息
C．地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税金-开发商利润
D．地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常利息-正常税金
3．残余估价法可分为()。
A．土地残余法B．房屋残余法C．建筑物残余法D．机器残余法
4．剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有()。
A．根据实际投资状况采用重置成本法
B．根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
C．根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法
D．根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法
5．以下适用剩余法进行评估的有()。
A．学校用地B．写字楼用地C．医院用地D．商场用地
6．利用剩余法进行土地估价，应根据()确定地块的最佳利用方式。
A．土地条件B．土地市场条件C．政府规划D．政府规划管理
7．开发建设周期包括()阶段。
A．规划设计和工程预算期B．工程建设期
C．空置期或租售期D．物业管理期
8．剩余法中税金包括()。
A．营业税B．印花税C．企业所得税D．契税
9．运用剩余法评估，需查清待估宗地的()的基本情况。
A．土地位置B．土地面积形状
C．土地利用要求D．地块权利状况
10．选择土地用途时，要考虑到()。
A．土地权利性质B．土地位置可接受性
C．该用途的现实社会需要程度D．未来发展趋势 [Page]
11．估算开发建筑成本费用可采用()来估算。
A．比较法B．收益法C．路线价法D．建设工程概预算
12．不动产开发的预付资本包括().
A．地价款B．税金C．专业费D．开发建筑费
13．在剩余估价法中，以下说法正确的是()。
A．税费一般按不动产总价的一定比例计算
B．开发完成后的租售费用可按租金的一定比例计算
C．专业费用一般以建筑费用的一定比例计算
D．税费一般按建筑费的一定比例计算
14．开发建筑成本费用包括()。
A．直接工程费B．建筑承包商利润
C．发包商负担的建筑附带费D．间接工程费
15．开发费、专业费在建筑期内的利息()计算。
A．以全部开发费、专业费按全部建筑期
B．以全部开发费、专业费按建筑期的一半
C．以全部开发费、专业费的一半按建筑期的一半
D．以全部开发费、专业费的一半按全部建筑期
三、参考答案与难点解析
(一)判断题
1．√2．X3．√4．√5．X6．X7．√8．√9．X10．√
11．X12．X13．√14．×
(二)单项选择题
1．B2．A3．B 4．D5．A6．B7．A 8．D9．C10．A
11．B12．B13．B14．B15．A 16．B17．A 18．C19．A 20．D
(三)多项选择题
1．A、C、D2．C、D3．A、C 4．B、C5．B、D
6．A、B、C、D7．A、B、C 8．A、B、D9．A、B、C、D10．B、C、D
11．A、D12．A、C、D13．A、B、C14．A、B、C、D15．B、D

（责任编辑：）