土地估价师

第一章
五、土地估价的原则和方法（这部分内容对土地估价实务的出题很重要）
1、土地估价概念
概念要点：（1）土地估价必须依据土地估价的原理和方法；
（2）土地估价必须依据充足的市场土地资料；
（3）土地估价必须考虑政府土地政策的影响；
（4）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况；
（5）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。
2、土地估价原则（前四个原则最重要）
（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。
（2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。
（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。
（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。
（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
（6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。
（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
（8）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。
（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。
3、土地估价方法
（1）基本估价法：由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法
（2）应用估价法：又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

第二章 土地估价的基本理论
复习要点
1、内容比较繁杂，主要是要掌握有关基本观点
2、重点：地租的本质、类型，传统地租理论的基本观点及指导应用，区位理论中的概念、分类及农业区位论的基本观点[Page]

内容讲解
一、地租的概念及表现形式
地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。后一句是一切形式地租的共同点。
根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
资产阶级经济学对地租有两个方面的定义，按照定义把地租分为契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租）两类。近代西方经济学扩充了地租概念，将其分为广义地租和狭义地租。

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）
1、概念和特点
资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。
2、级差地租理论的基本内容
（1）级差地租的概念。指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。级差地租形成的自然条件、原因和源泉。
（2）级差地租的形式及产生条件。按形成基础不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。
4、垄断地租
由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。
5、矿山地租
指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。
6、建筑地段地租
指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

三、西方地租地价理论
1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论
（1）威廉·配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。
（2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。
（3）亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。
（4）大卫·李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。
2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论
（1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。
（2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因

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