土地估价师

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第六章 《基准地价评估》

一、城镇基准地价

1.概念

基准地价是各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业，住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

凡是“土地资本”(即凝结在土地上、无法人为地分开的投资，如“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”、“六通一平”和“七通一平”的投资等)，都应该算在地价内，土地拆迁开发费也是构成基准地价内涵所必不可少的。因此，基准地价内涵必须包含政府出让土地纯收益、城市建设配套费和土地拆迁开发费，基准地价应是熟地状态而不是生地状态下的价格。

2.基准地价内涵的界定：

(1)价格构成：包括征地费或拆迁费、土地开发费(含市政设施配套费)、各项税费、利息、利润、政府出让土地收益等;

(2)土地开发程度：根据城区基础设施状况，基准地价更新土地开发程度在整个定级区域内均确定为“几通(供水、排水、通电、通路、电讯、通暖、通气)一平(土地平整)”。

(3)容积率：商业用地为、住宅用地、工业用地。

(4)土地使用年期为法定最高出让年期：商业：40年;住宅：70年;工业：50年;综合：50年。

(5)基准地价的评估基准日。

3.基本特点：

(1)基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值

(2)基准地价是各类用地的平均地价，即是用地条件相近的区域中商业用地，住宅用地，工业用地的平均地价

(3)基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格

(4)基准地价是单位土地面积的地价.

4.基准地价的主要作用

(1)宏观控制地价，反映土地市场中地价变化趋势，为投资决策等提供依据。

(2)国家征收土地使用税等的依据。

(3)政府参与土地有偿使用分配的依据

(4)进一步评估标定地价的基础

(5)对土地利用、流动进行引导

二、基准地价评估方法(略)

三、农用地基准地价评估

1.农用地基准地价评估范围确定原则

确定一般农用地基准地价评估范围包括县(市)行政区内现有农用地和宜农未利用地。

2.农用地基准地价评估的程序

1)准备工作

2)确定基准地价评估的技术路线

主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法。

3)资料调查与整理

根据要求调查相关资料，并整理分析。

4)评估基准地价

根据技术线路的方法步骤评估基准地价。

5)成果整理与验收

3.农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

1)资料和外业调查的内容

(1)农用地定级成果资料：(2)影响农用地地价的因素资料：(3)农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等。

(4)社会经济及土地利用资料：(5)其他资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

2)资料和外业调查要求

(1)资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理。

(2)调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库。

(3)农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以m2为单位，指标数值准确到小数点后一位。

(4)样点调查应符合数理统计要求。

4.农用地基准地价评估中样点资料的处理方法

(1)样本资料补充完善或剔除。

(2)样本资料归类。

5.农用地基准地价评估的原则、方法

1)农用地基准地价评估的原则

(1)合法原则。

(2)用途限制性原则。

(3)替代性原则。

(4)估价期日原则。

(5)预期收益原则。

(6)最佳使用原则。

2)农用地基准地价评估方法

(1)样点地价平均法

采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。

(2)定级指数模型法

采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。

(3)基准地块评估法

采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分均质区域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地价的平均地价作为该均质地域的基准地价。

6.农用地基准地价的内涵界定要求

农用地基准地价的内涵主要包括用途、价格基准日、设定条件等内容，实际操作中根据地方实际情况界定。

7.农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法

农用地与城镇土地基准地价修正系数表的编制方法基本相同，内容上的差异主要是影响地价因素的不同。

8.农用地基准地价更新条件、内容和技术要求

1)农用地基准地价更新条件

当评估的农用地基准地价经过一段时期的使用，地价水平与实际的市场状况有较大的差别，或实际的农用土地条件发生了较大的变化等等，为保证基准地价与实际的一致性和现势性，必须定期进行基准地价更新。

2)农用地基准地价更新内容

在进行农用地基准地价更新工作时，具体的更新内容根据当地实际情况的变化大小而定，一般主要是地价和级别的更新。

3)农用地基准地价更新技术途径

(1)以农用地定级为基础，采用土地投入产出资料和市场交易地价资料，按地价平均法更新基准地价。

(2)利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价。

(3)通过测算地价影响因素综合分值，调整综合分值与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价。

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（责任编辑：lqh）

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