土地估价师

土地估价的原则与方法

一、土地估价概念

二、土地估价原则：〔前五个重点原则〕

(1)替代原则〔效用相同或大致相似〕。市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法。

(2)预期收益原则。剩余法、收益还原法。

(3)最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则 和变动原则 为基础。

(4)报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。

(5)需求与供给原则。 供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

(6)贡献原则。通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

(7)变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。

(8)竞争和超额利润原则。与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

(9)协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

(10)合法原则：合法产权、合法收益、合法处分

三、土地估价方法：

1、基本估价方法：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

2、应用估价法(大量估价法)：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

四、小结：

A基准地价评估思路：先评价土地使用价值--进行分等定级??基本一致归为同一类??测算价格

B判断是否最有效使用：最有效使用方式的持续性最重要。

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