土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目《土地估价实务基础》收益还原法应用举例知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

1.该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润;

2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。

解：

1.年经营收入=6000万元

2.年需扣除总费用：

(1)销售成本及经营成本=4000万元

(2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元

(3)商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元

(4)房屋年折旧

折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，

房屋重置价=1500×15000=2250万元

年折旧额=2250/39=57.69万元

已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

(5)经营利润=6000×10%=600万元

年须扣除总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69万元

3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.3l万元

4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率

=(2250-57.69×4)×8%

=161.54万元

5.土地年纯收益=472.3l-161.54=310.77万元

6.求该地块于2005年7月1日价值

土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年

土地使用权价格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]

=4505.62万元

土地单价=9011元/平方米

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（责任编辑：中大编辑）

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