土地估价师

土地市场交易与监管

(一)土地市场的概念

1.狭义的市场

狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。

2.广义的土地市场

广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

3.土地市场的主体与客体

(1)土地市场主体

土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

1)供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

2)需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。

3)中介者

4)管理者 市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。

(2)土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。

(二)土地市场的特点

(1)交易实体的非移动性。

(2)土地市场的地域性。

(3)土地市场的垄断性。

(4)流通方式的多样性。

(5)土地供给弹性小。

(三)土地市场的分类

按土地交易方式，可以将土地市场分为：

1.土地使用权出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。

2.土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。

3.土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用的，由承租人向出租人支付租金的行为。

4.土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

(四)土地市场的功能

1.优化配置土地资源

2.调整产业结构，优化生产力布局

3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

(五)土地市场的运行机制

城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。

1.市场机制

所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合技能的理论概括。

城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制。市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其程度。

2.宏观调控机制

由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。

(六)我国土地市场的现状

我国土地市场建设的成就：

1.国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度;

2.土地用途管制的确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善;

3.土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成;

4.土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。

(七)土地市场管理的内容

1.土地市场的宏观管理

土地市场的宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

土地市场宏观管理包括两个方面：

(1)土地市场供需管理

(2)土地市场价格管理

2.土地市场的微观管理

所谓土地市场的微观管理，是指国家通过法律、行政等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

(1)对土地市场客体的管理

(2)对土地市场主体资格的审查

(3)土地市场交易程序的规范

(八)土地市场供需调控

1.土地市场供需调控的意义

(1)土地市场供需调控有利于稳定地价和房价;

(2)土地市场供需调控有利于土地利用结构的调整合优化;

(3)土地市场供需调控是优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

2.土地市场供需调控的原则

(1)整合性利益原则;

(2)平等对待原则;

(3)控制与弹性管理原则;

(4)依法管理的原则。

3.土地市场供需调控的主要内容

(1)土地市场供需调控的方向

(2)土地市场供需调控的时间

(3)土地市场供需调控的力度

4.土地市场供需调控的措施

(1)发展计划和规划

(2)财政政策

(3)金融政策

(4)土地储备制度

(九)土地使用权转让

1.土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。

2.土地使用权转让的条件

以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件：

(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3.土地使用权转让方式

(1)土地使用权出售

(2)土地使用权交换

(3)土地使用权赠与

(十)土地使用权抵押的概念和条件

1.土地使用权抵押的概念

土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

2.土地使用权抵押的条件

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可以继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

(十一)土地使用权租赁的概念

土地使用权出租是指土地承租人按期土地使用权人支付租金而取得一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

(十二)我国土地市场的发展过程

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（责任编辑：gx）

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