价格鉴证师

根据所确定的价格鉴定结果，并进行比较、分析，考虑到在假设开发法所引用的参数较多，同时考虑到本次价格鉴定目的等因素，因此，在本次价格鉴定中，选取以成本法计算的价格鉴定结果作为××时代广场主楼项目的价格鉴定结果，即××时代广场主楼项目价格为人民币陆仟壹佰肆拾伍万贰仟肆佰元整（￥61452400元）。

案例分析

一、本案例为在建房地产价格鉴定，不具备市场法和收益法的技术条件，可选用假设开发法和成本法进行价格鉴定。本案例选用方法适当，思路清晰，报告结构完整。

二、本案例在采用成本法计算大厦项目时对每项成本数据的来源都做了较明确的交代，说服力强。采用假设开发法进行价格鉴定时开发完成后的楼价预测是关键之一，本案例在进行广泛市场调查的基础上估算了开发后房地产价格，有较强的说服力。

三、本案例存在的问题有以下几点：（一）采用成本法时，设计费、施工水电增容费、施工场地租用费用是按照实际支付计算的，是否符合社会平均标准？技术报告没有作明确交待。（二）采用成本法时不可预见费5%是否符合规定？在采用假设开发时不可预见费取1%，二者有较大差异，应作出说明。类似的问题还有销售费用等。一般来讲，有关费用的计取应按照国家规定标准或社会平均标准。（三）利息的计算一般应采用复利，本例中利息是按单利计算的。（四）擦窗设备的重置价格是否为原进货安装价格，应有说明。（五）续建工程、装修费用取1500元/m2，是否取白原设计，应有说明。（六）商业用地出让年限最高为40年，本例中土地使用年限确定为70年是错误的。（七）主楼项目占地面积计算有误，应为4748.20m2，由此导致以后的计算结果错误。案例九商业房地产价格鉴定案例提示某法院在办理同一地区两家公司经济纠纷案件执行过程中，委托价格鉴证机构对抵债物××大厦（商业用房）进行价格鉴定。该案例采用了收益法、成本法和市场法。

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