中级经济师

房地产金融

1.房地产金融的分类

■ 按融资渠道不同分类：直接房地产金融和间接房地产金融 ■ 按融资对象不同分类：住宅金融和商业房地产金融

2.房地产金融的特点（四大特点）

■ 安全性

■ 长期性

■ 多样性

■ 政策性

3.房地产金融的业务种类（四类业务）

■ 房地产贷款

■ 房地产证券（股票和债券）

■ 房地产信托

■ 房地产保险

4.房地产贷款的种类

■ 按贷款的利率划分

固定利率贷款

浮动利率贷款

混合利率贷款三种

■ 按贷款的用途划分

房地产开发贷款

个人抵押贷款（个人住房贷款和个人商用房贷款）

5.房地产抵押贷款的概念

■ 指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿

6.抵押的规定

■ 在抵押期间，抵押人不得随意处理已被抵押的房地产

■ 房随地走，地随房走

■ 乡镇村企业的土地使用权不得单独抵押，只能地随房走

7.可以抵押的财产

■ 抵押人所有的房屋和其他地上定着物

■ 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产

■ 抵押人依法有权处分的国有土地使用权

■ 抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具等 ■ 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山等荒地的土地使用权 ■ 依法可以抵押的其他财产

8.不得抵押的财产（归纳）

■ 土地所有权

■ 耕地、宅基地等集体所有的土地使用权

■ 公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 ■ 所有权、使用权不明或有争议的财产

■ 被查封、扣押、监管的财产

■ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

■ 已依法公告列入拆迁范围的房地产

9.

■ 最高贷款期限－最高30年

■ 提前还款的规定－罚息

■ 还款方式

■ 手续费

■ 担保和保险

■ 贷款利率：资金的投资收益＋承担的风险＋费用

10.房地产抵押贷款的风险（七类）

■ 抵押物产权风险：因抵押房地产产权问题而产生的风险，如被征收

■ 抵押物贬值风险：房地产价值下跌不足以清偿贷款本利和的风险，如市场萧条或抵押物损坏

■ 违约风险：包括被迫违约和理性违约

■ 欺诈风险：通过不正当手段骗取超过其偿还能力的抵押贷款，使银行遭受损失 ■ 利率风险：贷款期内由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款 ■ 流动风险：抵押贷款属中长期贷款，流动性差 ■ 不可抗力风险：由于不可抗力的作用导致贷款无法收回造成的风险

11.房地产开发贷款的种类

■ 住房开发贷款

■ 商用房开发贷款

■ 土地开发贷款

■ 房地产开发企业流动资金贷款

■ 其他（如土地储备贷款）

12.房地产开发贷款的申请条件（九条）

■ 有企业法人营业执照

■ 已取得国有土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间

■ 已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书

■ 企业开发业绩和信用记录良好，资产负债状况良好，目前无拖欠银行贷款 ■ 贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定

■ 企业具有一定比例的自有资金（30%以上）

■ 企业在银行开立账户保护正常业务往来

■ 企业应对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行

■ 开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足

13.房地产开发贷款的申请资料

14.贷款调查和评估

■ 贷款合法性调查

■ 贷款安全性调查

■ 贷款效益性调查

15.贷款合法性调查

■ 借款人从事房地产开发的资格

■ 开发资质的有效性

■ 借款行为的合法性

■ 项目的立项、可行性研究报告是否合理合法

■ 调查土地合同与五证的真实性合法性

■ 贷款用途的合法性

■ 联合开发的合同或协议的合法性 ■ 贷款担保的合法性

16.贷款安全性调查

■ 根据财务报表，分析借款人的经营、盈利和偿债能力调查借款人的借款余额、还本付息情况

■ 项目资本金来源、比例和到位情况

■ 调查其它资金来源及落实情况

■ 贷款担保能力调查

■ 建设工程和抵押物的保险情况调查

■ 工程施工单位和监理单位的落实情况

17.贷款效益性调查

■ 项目位置、市场定位、设计标准、销售价格等情况

■ 项目的基础设施情况

■ 项目的销售策略

■ 对项目的成本、收益、现金流量、还本付息能力和抗风险能力进行测算 ■ 项目贷款带来的存款、中间业务等附带效益

18.住房开发贷款借款人条件（八条）

■ 经工商部门核准登记的企业法人

■ 企业治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好

■ 具有贷款证，并在贷款银行开立基本账户或一般账户

■ 借款人为综合性房地产开发企业的，开发资质应为三级以上，实收资本不低于1000万元

■ 借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本不低于1000万元 ■ 借款人为外商投资企业的，注册资本应符合国家相关规定

■ 信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力

■ 贷款银行要求的其他条件

19.住房开发贷款项目条件（四条）

■ 已纳入开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效

■ 普通商品住房项目资本金不低于总投资的20%，其他商品房项目不低于30% ■ 贷款银行要求的其他条件

20.住房开发贷款的方式和期限

■ 贷款方式

抵押担保

质押担保

保证担保

■ 贷款期限

一般不超过3年

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（责任编辑：xy）

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