中级经济师

2018年初中级经济师考试时间为11月3、4日，2018年经济专业技术资格考试中级实行机考。2018年经济师报名时间为7-9月份，建议考生们提前复习，以下是《中级房地产专业知识与实务》教材考点，供考生查看学习!

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第八章房地产估价

第一节房地产估价概述

一、房地产估价的概念

对房地产估价通俗而简单的理解，就是估计房地产的价格或价值。如果要获得科学准确、具有公信力、承担法律责任的估价结果，就需要专业房地产估价。

目前在我国，专业房地产估价不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构——房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员——注册房地产估价师来从事。

专业房地产估价简单地说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动，较具体来说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

通常把上述概念中的房地产估价机构、注册房地产估价师和委托人，统称为估价当事人：特定日的，称为估价目的;公认的原则，称为估价原则;严谨的程序，称为估价程序;依据的有关文件、标准和资料，称为估价依据;合理的假设，称为估价假设;科学的方法，称为估价方法：特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为价值时点(也称为估价时点);特定价值或价格，称为价值类型;分析、测算和判断出的特定价值或价格以及提供的相关专业意见，称为估价结果。

二、房地产估价的原则

房地产估价原则是指房地产估价活动所依据的法则或标准。它是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。

评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则。②合法原则。③价值时点原则=④替代原则。⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。

市场价值是房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，投资价值是房地产对某个特定单位或个人的价值。现状价值是房地产在某一特定时间的实际状况下的价值。

独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范同内。最高最佳利用原则要求估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

三、房地产估价的程序

房地产估价工作一般按下列程序进行：①受理估价委托。②确定估价基本事项，包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。③编制估价作业方案。④收集估价所需资料

⑤实地查勘估价对象。⑥选用估价方法进行测算。⑦确定估价结果。⑧撰写估价报告。⑨审核估价报告。⑩交付估价报告。⑩保存估价资料。

（责任编辑：xy）

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