中级经济师

09年中级房地产专业考试真题及答案

21．银行向某家庭提供了年贷款利率为6％，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（　）。
A．6．14％
B．6．15％中
C．6．17％
D．6．50％
参考答案：C
答案解析：
i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%
试题点评：本题考查实际利率的计算方法。参见教材P110。

22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（　）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
A．1
B．2
C．3
D．4
参考答案：B
答案解析：
房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
试题点评：本题考查基础设施建设费的含义。参见教材P116。

23．若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（　）的方案。
A．投资亏损
B．不能满足基准收益率要求
C．无利可图
D．风险很大
参考答案：B
答案解析：
当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
试题点评：本题考查财务净现值的评价准则，参见教材P131。

24．投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（　）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
A.产量、价格、成本
B.产量、利润、价格
C.产量、成本、利润
D.成本、利润、价格
参考答案：C
答案解析：
投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
试题点评：本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材P143。

25．在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（　）的临界数值。
A．由可行变为不可行
B．由低风险变为高风险
C．由敏感性弱变为敏感性强
D．由盈利变为不盈利
参考答案：A
答案解析：
临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。
试题点评：此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材P149。

26．从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（　）阶段的重要内容。
A．风险识别
B．风险估计
C．风险评价
D. 风险应对
参考答案：A
答案解析：
风险识别过程包含两个环节：一是感知风险；二是分析风险。
试题点评：此题考查风险识别的内容。参见教材P153。

27．预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（　）的方法。
A．风险回避
B．风险组合
C．风险转移
D．风险自留
参考答案：C
答案解析：
在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。
试题点评：此题考查风险转移的内容。参见教材P164。

28．某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（　）个。
A．1
B．2
C．3
D．4
参考答案：D
答案解析：
在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。
试题点评：本题考查组合－互斥方案的相关内容。参见教材P171。

29．若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（　）。
A．净现值法
B．净将来值法
C．净年值法
D．净现值率法
参考答案：D
答案解析：
在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。
试题点评：本题考查净现值率法的适用情况。参见教材P173。

30．采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是（　）。
A．若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B．若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C．若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D．若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
参考答案：A
答案解析：
若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。试题点评：此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。参见教材P182。

31．在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（　）原则的要求。
A．有无对比
B．以动态分析为主
C．以定性分析为主
D．收益与风险权衡
参考答案：B
答案解析：动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。
试题点评：本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。参见教材P188。

32．对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（　）。
A．单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程
B．单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程
C．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
D．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
参考答案：C
答案解析：
房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。
试题点评：本题考查房地产项目系统的关系。参见教材P194。

33．在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（　）。
A．纵向部门
B．横向部门
C．纵向和横向两个部门
D．项目经理
参考答案：C
答案解析：
在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。
试题点评：本题考查矩阵型组织的内容。参见教材P197。

34．在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（　）。
A．项目建议书获批准
B．编制可行性研究大纲
C．项目机会研究
D．签订设计合同
参考答案：A
答案解析：
在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。
试题点评：本题考查房地产开发项目的管理过程。参见教材P195表8-1。

35．在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（　）。A．承诺
B．议价
C．要约
D．邀约
参考答案：C
答案解析：
投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。
试题点评：本题考查投标的性质。参见教材P198。

36.房地产项目建设投资的工程费用不包括（　）。
A．税金
B．土地使用费
C．间接费
D．直接费
参考答案：B
答案解析：
土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。
试题点评：本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。参见教材P203图8-5。

37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（　）。
A．生产观念
B．推销观念
C．市场营销观念
D．产品观念
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