中级经济师

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第三节 个人住房贷款

1.个人住房贷款概述

1.1 个人住房贷款的含义

■ 狭义

☆ 银行向购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，称个人住房按揭贷款

■ 广义(四类)

☆ 个人住房按揭贷款

☆ 个人再交易住房贷款(二手房贷款)

☆ 公积金个人住房贷款

☆ 个人住房组合贷款(公积金贷款+商业贷款)

1.2 个人住房贷款的基本内容

■ 贷款用途

☆ 用于个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房

■ 贷款对象

☆ 具有完全民事行为能力的中国公民

☆ 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人

☆ 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人

☆ 借款人年龄在18周岁至65周岁，具有良好的信用记录和还款意愿

■ 贷款条件

☆ 有合法的身份

☆ 有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力

☆ 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同协议等

☆ 首付款不低于所购住房全部价款的30%(90平米以下自住房，首付20%)

☆ 有担保

☆ 其它

■ 贷款额度

☆ 为所购房评估价值的70%

☆ 自住90平米以下的为80%

☆ 二套房首付款比例不低于60%

■ 贷款期限

☆ 最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年

■ 贷款利率

☆ 按利率政策执行

■ 申请贷款应提交的资料

■ 借款人贷款流程

1.3 等额本息还款法和等额本金还款法

■ 等额还款抵押贷款

☆ 每月(期)付款额不变

☆ 每月付款额的实质为以贷款额为现值计算出的年值(P～A)

■ 等本金还款抵押贷款

☆ 在贷款期内均匀地偿还本金

☆ 每期按剩余本金余额和约定利率支付利息，利息递减

☆ 每期的还款总额逐期递减

1.4 固定利率个人住房贷款和浮动利率个人住房贷款

■ 固定利率

☆ 期限最长为30年

☆ 固定利率为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过10年

☆ 现在银行产品提供3年、5年和10年三个固定期限档次

☆ 贷款利率实行下限管理

☆ 特点：贷款利率组合灵活，利率风险小

☆ 优点：可以锁定利率，回避利率上升风险

☆ 缺点：当利率走稳或下调时不划算

■ 浮动利率

☆ 利率随市场利率或法定利率的变动调整

☆ 优点：贴近市场利率水平，当利率下降时，可降低成本

☆ 缺点：当利率上升时，借款人多付利息

1.5 借款合同要素变更和调整

■ 贷款期限变更

■ 还款方式变更

■ 抵押物变更

2.等额本息还款

2.1 每期等额款额的计算

■ 实质

☆ 贷款是P，求A(P-A)

2.2 贷款余额的计算(A～P)

■ 实质：将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值

■ Pm-贷款余额

■ n-贷款期数

■ m-已归还期数

2.3 每月付款中本金与利息的构成

■ 计算总利息=月还款额×期数-本金

■ 第一个月，利息1=本金×月利率

■ 第一个月还款中本金=月还款额-利息1

■ 第二个月，利息2=(本金-第一个月还款中的本金)×月利率

■ 第二个月还款中的本金=月还款额-利息2

2.4 等额本息还款抵押贷款还款规律

■ 每月还款额固定不变

■ 等额本息贷款采用复利方式计算，利息也生息

■ 在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加

■ 每期还款中利息所占的比重逐渐下降，每期还款中本金所占比重逐渐上升

3.等本金还款抵押贷款特点

3.1 等本金还款抵押贷款月还款额的计算

3.2 等本金还款抵押贷款还款规律

■ 借款人每月还款额逐期递减

■ 借款人每月支付的本金是均等的，为P÷n

■ 借款人每月支付的利息越来越少

■ 每月还款额先大后小，给借款人的压力大，不利于吸引贷款

4. 住房公积金贷款

4.1 公积金贷款的含义

■ 概念

☆指按时足额缴存住房公积金的个人，在购买、建造各类自有住房时，银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的个人住房贷款

■ 对象

☆建立了住房公积金的职工均可申请，且贷款额不与个人缴存的公积金数额挂钩

☆个人具体可以申请的数额，取决于有关管理部门的规定和个人还款能力

■ 申请的基本条件

☆有合法的身份

☆参加住房公积金并按时足额缴存

☆有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力

☆有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件

☆有规定的最低额度以上的自筹资金用于支付首付款

☆有符合要求的资产进行抵押或质押，或有具有代偿能力的保证人

☆其他条件

■ 期限

☆每笔贷款其他最长30年，并不得长于借款人法定离休或退休以后5年

☆共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定退休以后的5年

■ 利率

☆低于普通贷款，且利率可以调整

4.2 公积金贷款与一般个人住房贷款的区别

公积金贷款 一般个人住房贷款

性质与资金来源

委托性贷款

资金来源于公积金存款

自营性贷款

资金来源为银行吸引的各类存款

贷款人和贷款

风险

贷款人为公积金管理中心

风险由公积金管理中心承担

贷款人为商业银行

风险由银行承担

贷款对象

办理了公积金缴存的单位的在职与离退休职工

具有完全民事行为能力，符合银行规定贷款条件的人

贷款条件 规定不同，利率低 市场利率

4.3 公积金贷款程序

■ 借款人向公积金管理中心提出申请

■ 签订借款合同

■ 抵押登记和保险

■ 支用款项

■ 按期还款

■ 合同变更

■ 贷款结清

4.4 公积金借款合同的内容

■ 借款人的姓名和住所

■ 贷款人、受托银行的名称和住所

■ 贷款的金额、期限、利率

■ 贷款的资金支付时间

■ 贷款偿还方式

■ 担保方式和担保范围

■ 违约责任

■ 当事人需要约定的其它事曲

4.5 个人住房组合贷款

■ 指既符合个人住房商业贷款条件又同时缴存住房公积金的个人，可以在申请的住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分由银行提供的商业性贷款支付

■ 组合贷款时，抵押人在抵押财产保险时明确公积金贷款委托人为保险的第一受益人

■ 抵押物处置价款的分配顺序

☆支付与处置费用

☆扣除税费

☆按共有产权份额偿还

☆有第一抵押权人的，偿还第一抵押人

一位参加某市住房公积金缴存的居民，为购买一套评估价为50万元的自住普通住房，拟申请住房公积金贷款。假定该居民目前名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月住房公积金汇储额为150元(包括单位和个人)，本人目前离法定退休年龄还剩30年，那么该居民在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额以下列方式计算。

本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额=目前本人名下住房公积金本息金额+上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=6(万元)另外，假定该居民还有其他3名家庭成员，按上述相同方法计算后，其他3名家庭成员在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额为12万元， 则该居民及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金总额为18万元(6万元+12万元)若该居民的家庭成员同意参与本次住房公积金贷款额度计算，放弃今后住房公积金贷款权利，则按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，该居民可申请住房贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：①借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即18万元。②所购住房评估价的70%，即50×70%=35(万元)。③该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额为10万元。

因此，根据上述规定，该居民可申请的住房公积金贷款最高额度为10万元。

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