中级经济师

房地产金融

21.商用房开发贷款借款人条件（八条）

■ 经工商部门核准登记的企业法人

■ 企业治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好

■ 具有贷款证，并在贷款银行开立基本账户或一般账户

■ 借款人为综合性房地产开发企业的，开发资质应为二级以上，实收资本不低于10000万元，或所有者权益不低于20000万元

■ 借款人为项目公司的，应具备房地产开发资质，实收资本或所有者权益不低于5000万元

■ 借款人为外商投资企业的，注册资本金应符合国家规定

■ 信用良好、具有按期偿还贷款本息的能力

■ 贷款银行要求的其他条件

22.商用房开发贷款项目条件

■ 已纳入开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效

■具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证（四证齐全）

■ 项目资本金不低于总投资的30%，且能够在银行贷款之前投入项目建设

■ 项目区位合理、地理位置优越，交通便利，规划设计合理，配套设施齐全，项目预期净现金流量充足，贷款还款来源稳定、可靠

■ 贷款银行要求的其他条件

23.商用房开发贷款方式

■ 抵押担保

■ 质押担保

■ 保证担保

24.商用房开发贷款期限

■ 项目全部用于出租、自营的，期限最长不超过15年 ■ 项目全部或部分用于出售、转让的，期限最长不超过8年

25.土地储备贷款的概念

■ 概念

指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款

■ 分类

以土地储备中心等事业法人为主体的贷款

以房地产开发企业等企业法人为主体的贷款

26.借款人为土地储备中心等事业法人的借款人条件

■ 经政府批准成立，经工商核准登记，专门从事土地收购、整理和储备的事业法人 ■ 经营管理规范，财务状况良好，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力 ■ 具有贷款卡，并在贷款银行开立基本账户或一般账户

■ 贷款银行要求的其他条件

27.借款人为房地产开发企业等企业法人的借款人条件

■ 受政府委托依法承担土地收购、整理及储备职能，经工商部门核准登记的企业法人 ■ 具备二级以上房地产开发资质

■ 企业净资产5亿元以上，实收资本5000万元以上

■ 经营管理规划，财务状况良好，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力 ■ 具有贷款证，并在贷款银行开立基本账户或一般账户

■ 借款人为新建房地产开发企业的，其控股股东应符合上述规定条件，同时借款人应具备房地产开发资质，实收资本5000万元以上

■ 贷款银行要求的其他条件

28.贷款项目条件

■ 符合城市规划和土地利用总体规划，已纳入政府年度土地储备计划，项目实施方案报经同级政府批准

■ 贷款用于收购、整理和储备的土地应为有偿出让土地 ■ 项目区位合理，具备开发建设条件，有增值潜力，具有良好的出让前景 ■ 项目资本金不低于土地收购、整理和储备总成本的30%，且在贷款发放前足额到位 ■ 贷款银行要求的其他条件

29.贷款担保

■ 应提供银行认可的有效担保

■ 政府储备土地设定抵押权，价值按市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定

■ 抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行

30.个人住房贷款的含义

■ 狭义

银行向购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，称个人住房按揭贷款 ■ 广义（四类）

个人住房按揭贷款

个人再交易住房贷款（二手房贷款）

公积金个人住房贷款

个人住房组合贷款（公积金贷款+商业贷款）

31.个人住房贷款的基本内容（六项主要内容）

■ 贷款用途

用于个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房 ■ 贷款对象 具有完全民事行为能力的中国公民 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人

在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人

借款人年龄在18周岁至65周岁，具有良好的信用记录和还款意愿

32.个人住房贷款的条件

■ 有合法的身份

■ 有稳定的经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力

■ 有合法有效的购买、建造、大修住房的合同协议等

■ 首付款不低于所购住房全部价款的30%（90平米以下自住房，首付20%） ■ 贷款人规定的其他条件

33.个人住房贷款的基本内容（六项主要内容）

■ 贷款额度

为所购房评估价值的70%

自住90平米以下的为80%

二套房首付款比例不低于60%

■ 贷款期限

最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年

34.两种还款方式

35.两种利率形式贷款

■ 实质

贷款是P，求A（P-A）

■ 公式

37.贷款余额的计算（A～P）

■ 实质：将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值

pm－贷款余额

n－贷款期数

m－已归还期数

38.每月付款中本金与利息的构成

■ 计算总利息＝月还款额×期数－本金

■ 第一个月，利息1＝本金×月利率

■ 第一个月还款中本金＝月还款额－利息1

■ 第二个月，利息2＝（本金－第一个月还款中的本金）×月利率

■ 第二个月还款中本金=月还款额－利息2

39.等额本息还款抵押贷款还款规律

■ 每期还款额固定不变 ■ 等额本息贷款采用复利方式计算，利息也生息

■ 在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加

■ 每期还款中利息所占的比重逐渐下降，每期还款中本金所占比重逐渐上升

40.等额本金还款每月还款额的计算

at－第t期月还款额；

n－按月计算的贷款期数；

P－贷款额；

i－按月计算的利率

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（责任编辑：xy）

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