初级会计师

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房产税法律制度

房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。这里所说的房产，是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窑、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征收房产税的目的是运用税收杠杆，加强对发房产的管理，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。此外，房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入的重要来源之一。1986年9月15日国务院颁布并于同年10月1日起施行《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》)，同年9月25日，财政部、国家税务总局印发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，之后，国务院以及财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关房产税的规定、办法，这些构成了我国房产税法律制度。

二、房产税纳税人和征税范围

(一)房产税的纳税人

房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

2.产权出典的，承典人为纳税人。在房屋的管理和使用中，产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋等的产权，在一定的期限内转让(典当)给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人(房主)称为房屋出典人。这种业务一般发生于出典人急需用资金，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内获取抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定对房屋具有支配权的承典人纳税人。

配权的承典人为纳税人。

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是有关权利和义务的争议悬而未决的：此外，还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。

税法规定，对个人所有的非营业用的房产免征房产税。外籍人员和华侨、香港、澳门、台湾同胞在内地拥有房产的，按照《城市房地产税暂行条例》的规定缴纳房地产税，不适用《房产税暂行条例》

(二)房产税的征税范围

房产税的征税范同为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。其中，城市是指国务院批准设立的市，其征税范围为市区、郊区和市辖县城，不包括农村;县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地的地区;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇：工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇的标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。在工矿区开征房产税必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)房产税的计税依据

房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征;按房产租金收入征税的，称为从租计征。

1.从价计征

从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。根据《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(1)房产原值，是指纳税人按照国家统一的会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值(或原价)，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。凡按会计制度在账簿中记载有房屋原价的，以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值.计征房产税;没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。对房产原值的确定明显不合理的，应重新予以评估。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值。

需要注意的是，对于投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

(1)对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。

(2)对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金.应当根据《房产税暂行条例》的有关规定，以出租方取得的租金收人为计税依据计缴房产税。

此外，对于属于融资租赁性质的房屋，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，应以房屋余值计算征收房产税。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

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（责任编辑：xll）

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