土地估价师

关于转发《中国土地估价师执业行为准则》的通知

各土地估价师：

为进一步规范我省土地估价行业执业行为，提高土地估价师综合执业素质，现将《中国土地估价师执业行为准则》转发于你们，望结合土地估价师继续教育认真开展组织学习《行为准则》活动，要深刻认识到《行为准则》是规范土地估价师执业行为的重要指引，是推动土地估价师队伍职业化制度建设保障。请各土地估价师将《行为准则》的要求运用在实际工作中。

二〇一二年八月七日

关于印发《中国土地估价师执业行为准则》的通知

中估协发〔2012〕23号

各土地评估机构：

为规范土地估价行业执业行为、净化执业环境、提高行业整体素质、控制执业风险，中国土地估价师协会专业规划与发展委员会起草了《中国土地估价师执业行为准则》，经多方征求意见、修改完善并报中国土地估价师协会第四届第四次常务理事会审议通过，现予以印发。中国土地估价师协会将据此规范土地估价师执业行为，执行中的问题请及时反馈中国土地估价师协会秘书处。

附件：《中国土地估价师执业行为准则》

二〇一二年五月八日

附件：

中国土地估价师执业行为准则

(2011版)

【核心理念】

诚信为本　品牌优先　和谐互助　敢言正道

洁身自律　恪尽职守　科学客观　贵在自知

注意查证　克制私利　保持中立　管理冲突

资格合法　能力胜任　执业独立　风险可控

遵守规程　保证真实　言之有据　勇于创新

底稿完整　分类清楚　使用规范　长期保存

来源可靠　审核尽职　利用充分　保守秘密

第一章 总则

第一条 为规范土地估价师的执业行为，提高土地估价行业的社会诚信度，控制执业风险，根据国家相关法律、法规和《中国土地估价师协会章程》，制定本准则。

第二条 本准则是土地估价师承接业务、开展估价、保证公正的操作规程，明确了土地估价师执业行为的基本要求。中华人民共和国境内参与土地估价业务的土地评估机构和土地估价人员，均应遵守本准则。

第三条 本准则所称核心理念是对行为准则的提炼，阐明了土地评估机构和土地估价师应具有的职业道德观念;注释是对核心理念的条文说明;指引示例和禁行示例是供执业土地估价师更好地学习理解核心理念的参考案例。土地估价师在执业过程中应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则，但不局限于示例内容。

第四条 土地估价师执业过程中，除遵守本准则外，还应遵循《城镇土地估价规程》等国家有关技术标准和中国土地估价师协会制定的技术指引。

第二章 公平竞争行为

【核心理念】诚信为本 品牌优先 和谐互助 敢言正道

第五条 诚信为本

【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时要实事求是，不得作出无法证实和自我标榜的陈述;不得自诩为某一特定领域的专家，或作出其他带有欺骗性、误导性的承诺;土地评估机构自我宣传要真实、准确;任何情况下不贬低竞争对手或散布歪曲事实的消息而误导客户，当不得不在客户面前与其他土地估价师或评估机构进行比较时，应客观陈述。

指引示例1：当发现存在利益冲突(如项目潜在交易方也同时委托对同一标的进行估价)时，及时采用书面形式如实告知相关利益方。

指引示例2：在土地估价报告中如实披露土地产权、规划限制、估价范围等方面可能存在的不确定性及瑕疵事项。例如，应如实披露规划条件正在报批过程中，但尚未得到批复的情况。

指引示例3：在土地估价报告中如实说明估价中的特殊处理方式(如估价对象在基准地价覆盖区域之外，评估时参照该基准地价)及其对评估结果的影响。

指引示例4：告知客户自己能力不及或无法按时完成的事项。如客户希望对院落中一座年代较久的假山进行估价，土地估价师经过分析后认为，这座假山有一定历史价值，有可能是文物，但本人不具备对其判断的能力和权威性，建议客户请有能力和资质的专业人士或机构进行文物鉴定。

禁行示例1：土地估价师及其所在土地评估机构告知或暗示客户与相关监管部门及其负责人具有特殊关系，能够影响其态度或可以较方便地获得政府的审核批准。例如，向客户炫耀自己与某官员是同学(或亲戚、战友)，能够帮助解决项目难题或在最短时间内拿到批文。

禁行示例2：在执业中未全面客观分析可能影响评估结果的各种相关因素的情况下，只选取有利于某一交易方的估价信息。例如，在抵押估价中，有意挑选成交价格高的案例，或故意降低修正幅度，以满足客户的期望。

禁行示例3：在客户面前对同行进行不恰当地评价，或故意把同行的缺点或问题介绍给客户，同时隐瞒自己存在同样缺点或类似问题的事实。通过贬低诋毁同行，抬高自己来获取估价业务。例如，故意向客户透露行业自律处罚中限于业内的通报内容，作为“内幕”渲染，以打压竞争对手。

禁行示例4：利用广告、新闻等手段做夸张、虚假或容易引起误解的宣传。例如，将本人与相关领导的非工作合影展示给客户，给客户留下本人与领导关系密切的印象。

第六条 品牌优先

【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时应把良好的行业和专业形象放在首位，以优质的专业服务和诚信的专业精神，打造有特色的专业服务品牌。这里的“品牌”包括三个层次的含义，其一是指行业品牌，即树立科学发展观，维护行业形象，构建可持续发展的文明行业;其二是指土地评估机构的品牌，即土地评估机构应凭借专业能力拓展业务，在公平竞争中赢得市场;其三是指土地估价师的个人品牌，土地估价师作为专业人士在执业过程中应以自己的专业能力和服务意识赢得客户，尊重同行，公平竞争。

指引示例1：把本人或所在机构曾经完成过的相关业绩，客观、恰当地展示给客户。例如，向客户展示评估业绩、获得的相关奖项、行业协会公布的业绩排名、客户评价等。

指引示例2：向客户说明本人或所在机构的执业特点、取得的相关注册资格及执业范围，客观介绍土地估价行业的概况及土地评估机构所处的行业地位。例如，向客户介绍注册证书、本机构及相关人员在行业协会担任的职务、参与过的行业协会的相关课题、出版或发表的文章、专著、参与的学术研讨会等。

指引示例3：向客户客观介绍本人履历和土地评估机构的发展历程。

指引示例4：向客户说明项目实施的要点、难点和相关处理预案。例如，向客户说明办理土地产权的必要性，相关政策规定，可能的困难和障碍，预计办理时间和程序等。

禁行示例1：通过向客户提供回扣或馈赠礼金等方式获取估价业务。回扣或馈赠礼金是指以利益输送为条件，形成的礼品或资金的往来。例如，土地估价师向客户承诺如果拿到项目，则可以按照服务费金额的一定比例给予客户;土地估价师得知某某是该项目的主要负责人，特地登门造访并赠送贵重礼品，希望该负责人关照本机构取得估价业务。

禁行示例2：采用竞相降价的方式获得估价项目，扰乱评估市场。例如，土地估价师得知另一家机构的报价比自己低，则采取追低方式进行竞争，以取得评估项目为目的，而不考虑为保障项目质量应付出的基本成本。

禁行示例3：在执行估价业务时，采用拖延、推诿等消极方式对待客户。例如，土地估价师承诺的提交报告时间已到，但尚未完成报告，于是谎称自己生病或出现其他意外情况，从而拖延时间。

第七条 和谐互助

【注释】 是指土地估价师在开展估价业务时应团结互助，尊重同行、尊重客户，讲文明、树新风，提倡平等、互助、共荣，共建和谐良好的执业氛围。不得因性别、种族、信仰、职位、专业、文化习俗等不同，在语言、行为等方面表现出歧视、轻蔑、嘲讽等态度。

指引示例1：文明用语，礼貌待人。例如，当客户提出违背规程、规范的要求时，应说明原因并婉言拒绝;当客户抱怨时，应认真倾听并详细说明情况。

指引示例2：耐心说明土地政策的影响和作用。例如，在执行国有企业改制项目时，土地政策可能会对改制有所制约。因此，针对划拨土地使用权如何处置的问题，改制企业和评估机构往往会出现意见分歧，土地估价师应根据掌握的相关政策规定和各种可选方案，耐心向业务相关方解释说明，争取得到理解和认同。

禁行示例1：采用人身攻击的方式贬低他人，抬高自己。例如采用“笨、蠢”等侮辱性语言，或其他不文明语言攻击、贬损同事、同行或客户。

禁行示例2：在少数民族地区执业时，不尊重当地或该民族特有的风俗习惯。例如，在执行寺院相关估价业务时，将个人物品随意放置于佛案上。

禁行示例3：歧视残疾人。例如，承接估价业务时，得知客户是残疾人后，用各种理由推托，不接受残疾人的委托事项。

第八条 敢言正道

【注释】 是指土地估价师应勇于批评与自我批评，敢于向有损行业形象、破坏公平竞争规则、损害公众利益的现象作斗争。不仅自己遵纪守法，而且能依法揭露估价过程中发现的违规事项和背信弃义、违法乱纪行为。土地估价师、土地评估机构对本机构或行业内的执业环境有异议时，应通过正规渠道向行业协会反映，维护自身权益。对行业技术标准中需进一步完善的地方，提出建议和改进措施。

指引示例1：在与客户交流时，

（责任编辑：中大编辑）