物业管理师

三、案例分析题(共3题，共80分)

16某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计l万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。

问题

1.本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。

2.假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?

3.简述物业装饰装修的流程。

4.针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?

5.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。 本题共26分

解析:

1本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。

理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

2.房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单位，要求其履行责任。

3.物业装饰装修的一般流程：备齐资料一物业装饰装修申报一物业装饰装修登记一签订 《物业装饰装修管理服务协议》一办理开工的一般手续一施工一验收。

4.在装修活动中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，由城市房地产行政主管部门责令改 正，并处罚款。因此，孙先生应由城市房地产行政主管部门对其进行处罚。

5.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物 业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

17某物业服务企业根据自身的实际情况，选择了如下图所示的组织形式。

问题

1.本案例中，物业服务企业采取的组织形式属于什么类型?

2.简述此类型物业管理组织形式的特点。

3.说明此类物业管理组织形式的适用范围。

4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有哪些类型? 本题共26分

解析:

1.本案例中，物业服务企业采取的是直线制物业管理组织形式。

2.直线制物业管理组织形式的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。它的主要优点是领导者能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

3.直线制物业管理组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有直线职能制、事业部制和矩阵制等。

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（责任编辑：vstara）

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