物业管理师

物业项目投标的程序

1.获取招标信息

根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道，一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。

2.项目评估与风险防范

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

(1)项目评估。

项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段两个阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标;准备和实施阶段的评估是在对投标物业进行深入的调查和技术、经济论证基础上，确定最佳投标策略和管理方案。

项目评估主要包括以下几个方面的内容：

①投标物业的基本情况和定位。

分析招标物业项目的基本情况。主要从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、建设周期、建筑规划设计、配套设施设备等的具体情况。属于新建物业的要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊;属于已投入使用的物业，应了解过往服务状况、过往服务机构的经营状况以及与业主的沟通状况等;商业类型物业应了解商业物业的使用功能和规模、租售模式、商家的定位、所处的商圈以及市场的前景;对公用事业类型物业除了解物业的功能定位外，还应该关注该类型物业是否有特殊的功能性服务需求，如通过专业评估公司评估的，评估公司应该具备相应的专业服务资源。

②客户的需求。

了解、分析招标物业项目客户对物业管理服务需求的内容、物业管理消费的承受能力，周边项目的服务水平和客户群体等。

③建设单位、业主大会或物业所有权人的基本情况。

建设单位、业主大会或物业所有权人的基本情况包括其背景资料以及是否具有合作诚意并具备履行合同的实力。属于新建物业的，要详细调查了解建设单位的资金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建物业质量以及有关物业服务企业与之合作情况的调查，分析判断招标物业建设单位的可靠性;属于重新选聘物业服务企业的招标项目，应调查解聘原管理方的原因、业主大会或物业所有权人是否与原管理方存在法律纠纷;对于已投入使用一定年限的招标物业，需详细了解物业的使用情况、物业所有权人的背景、资金实力和信誉，物业项目是否存在重大隐患;属于要求投标人参与物业合作经营的招标项目，应另作具体的投资可行性分析论证。

④竞争对手。

竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力;竞争对手现接管物业的社会影响程度;竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易;竞争对手对招标项目是否具有绝对优势;竞争对手可能采取的投标策略等。

⑤企业自身条件的分析。

包括项目性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划;项目类型是否符合企业确定的目标客户;常规预测的盈利;项目风险控制是否在企业可以承受的范围内;投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。

物业服务企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业服务企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。

(2)投标风险的防范与控制。

物业项目投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

①来自于招标人和招标物业的风险有：招标方提出显失公平的特殊条件;有未告知但会直接影响投标结果的信息;建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行;因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长;招标方与其他投标人存在关联交易等。

②来自于投标人的风险主要有：未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证造成投标决策和投标策略的失误;盲目作出服务承诺，价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营;项目负责人现场答辩出现失误;接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误;投标资料(如物业管理方案、报价等)泄露;投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格;未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。

③来自竞争对手的风险主要有：采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段;具备相关背景或综合竞争的绝对优势;窃取他人的投标资料和商业秘密等。

对上述风险的防范与控制的具体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备、赢利优势明显的物业;充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

3.登记并取得招标文件

物业服务企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

4.准备投标文件

投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性的要求和条件做出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

(1)商务文件。

商务文件又称商务标，主要包括：

①公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。

②公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。

(2)技术文件。

技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

有的招标条件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等，应按招标要求准备相关资料。

5.提交投标文件

全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。

6.接受招标方的资格审查

投标人应按招标文件规定的要求准备相应资料，接受招标方的资格审查。

7.参与开标、现场答辩和评标

投标人在接到开标通知后，在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

8.签约

投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关问题。

投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

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（责任编辑：vstara）

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