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物业服务合同　

按照《合同法》的规定，物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。

根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同有明确规定，将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同，将建设单位与物业管理企业所签订的合同，称为前期物业服务合同。

一、物业服务合同

物业服务合同应当具备以下主要内容：

1.物业管理事项

2.物业服务质量

3.物业服务费用

4.双方的权利义务

5.专项维修资金的管理与使用

6.物业管理用房

7.合同期限

8.违约责任

物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;

二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

二、前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的特征

(1)前期物业服务合同具有过渡性。

(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。

(3)前期物业服务合同是要式合同。

(二)前期物业服务合同的时效

《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：

一方面，前期物业服务合同可以约定期限。

另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

(三)前期物业服务合同的主要内容

1.合同当事人与物业的基本情况

(1)合同当事人情况

(2)物业的基本情况

2.物业服务内容与质量

3.物业服务收费方式

4.物业经营管理活动的内容

5.物业的承接查验

6.物业的使用与维护

7.专项维修资金

8.违约责任

9.其他事项

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