政法干警

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第十一章 业主的建筑物区分所有权

第一节 业主的建筑物区分所有权概述

一、业主的建筑物区分所有权的概念 ( ★ ★简答：概念和特征)

是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个

所有人共同使用的部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权、

对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于共有关系而产生的成员权的结合

特征

复合性：建筑物区分所有权是由许多不同的权利组合而成的

整体性与不可分割性(三项权利内容共为一体，在转让、继承、抵押时应讲三者一起转

让、继承、抵押)

专有权的主导性

客体的多元性(包括专有部分和共有部分，而不是仅限于其中的一部分)

第二节 业主的建筑物区分所有权的内容

一、所有权

所有权

所有权在建筑物区分所有权中往往被称为专有权，是指建筑物区分所有人对专属于自己

的、在构造和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权。

专有部分：

专有权的客体称为专有部分具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体

的部分。

二、共有权

建筑物区分所有权中的共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物

其他部分

共有部分：

1、基本构造部分(如支柱、屋顶：外墙或地下室等) ;

2、建筑物的共用部分及附属物(如楼梯、消防设备、走 廊、水塔、自来水管等)

区分所有人的权利：

使用权 ;受益权;改良权

三、成员权

是指区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建

筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务

由业主共同决定的事项：

1. 制定和修改业主大会议事规则

2. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员

4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

5. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金

6. 改建、重建建筑物及其附属设施

7. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项

5、6项的两个2/3-人数的2/3、面积的2/3

例：下列行为属于业主不履行对共有部分承担共有义务的有( )

A. 某业主甲擅自将通向自家的燃气管道改道重建

B. 某业主乙擅自将居住小区的消防设施挪为他用

C. 某业主丙以不在小区居住为由不缴纳维修养护费

D. 某业主丁在自家阳台上挂晒衣物

ABC

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