一级造价工程师

为了帮各位学员备战2014年注册造价工程师考试，网校根据2014年造价工程师教材整理了注册造价工程师考试《建设工程造价管理》知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!

与工程财务有关的税收及保险规定

(四)房产税

1. 纳税人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

(1)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

(2)产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

(4)无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

(5)外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

2. 纳税对象

房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

3. 计税依据和税率

(1)从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。

需要注意的特殊问题：

1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3)新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

(2)从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

4. 应纳税额

(五)城镇土地使用税

1. 纳税人

城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

2. 纳税对象

城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

3. 计税依据和税率

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(㎡)为计税依据。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

城镇土地使用税采用定额税率。

4. 应纳税额

城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：

全年应纳税额=实际占用应税土地面积(㎡)×适用税额(六)土地增值税

1. 纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

2. 纳税对象

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

3. 计税依据和税率

(1)计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

1)取得土地使用权支付的金额：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

2)房地产开发成本。

3)房地产开发费用。

4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% (3.4.7)

6)旧房及建筑物的评估价格。

(2)税率。

5. 税收优惠

(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

(2)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不实行优惠。

(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

(4)1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

(七)契税

1. 纳税人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

2. 纳税对象

契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。

3. 计税依据和税率

契税的计税依据是不动产的价格。

契税实行3%～5%的幅度税率。

4. 应纳税额

契税应纳税额的计算公式为：

契税应纳税额=计税依据×税率

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