注册会计师

《物权法》第九条规定的“法律另有规定的除外”主要是指个别不动产他物权的变动以登记为对抗要件的情形：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。

另外，非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(4)上述兰种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。如甲死亡后，其房屋有继承人乙继承，虽然没有办理登记，但乙仍取得该房屋的所有权。现乙欲将该房屋转卖给丙，则乙应当先将房屋登记在自己名下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的买卖合同虽然生效，但是不能发生房屋所有权转移的效果。

2.不动产物权的登记规则不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：

(1)登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。

(2)登记簿与权属证书。不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生搿力。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不动产登记簿为准。

(3)更正登记与异议登记。更正登记是为了彻底消除登记权利与真正权月不一致的状态，避免真正权利人因为不动产登记簿上不真实的记载遭受损害。4据《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误酗可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明记确右错误的，登记机构应当予以更正。异议登记是利害关系人对不动产登记记载的权利提出异议并记人登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意的补救措施。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不主张基于登记产生的公信力。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，另登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请损害赔偿。

(4)预告登记。《物权法》为了保障不动产买卖合同中买受人的合法权益，门规定了预告登记。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预登记失效。

(5)不动产买卖合同与登记。在不动产买卖中;买卖合同的效力与办理登没有必然联系。《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生未办理物权登记的，不影响合同效力。

(6)登记机构禁止作为的行为。为了保证登记的真实性，约束登记机构的为，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收登记机构不得有下列行为：①要求对不动产进行评估;②以年检等名义进行复登记;③超出登记职责范围的其他行为。

(二)动产的物权变动

《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。动产物权的类型主要有动严所有权、动产质押、动产抵留置权等。根据这条规定，动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就产所有权移转达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生移转。该条已定的“法律另有规定的除外”情形，主要是指动产抵押权的设立等情形。《物权法》第二十八条、二十九条、三十条的规定同样适用于动产。

另外，《物权法》第二十四条规定，船舶、航空器和机动车等贵重动产的物变动采取登记对抗主义。因此船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权动的要件，但登记具有对抗效力。因此当事人交付后没有办理登记，虽取得该重动产的物权，但该物权不能对抗善意第三人。

交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实忖，即直接占有的移转。但以下几种交付方式，发生与现实交付同样的法律效果。

1.简易交付

所谓简易交付，是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。如受让人已经通过寄租赁、借用等方式实际占有了动产，双方当事人达成的动产物权变动合意生，标的物同时完成了交付，受让人取得直接占有。简易交付是一种观念交但由于标的物在物权变动合意达成前已经由受让人实际占有，困此，简易交有破坏动产物权的公示规则——占有是动产物权的权利外观。法律规定简易可以简化交易程序，节省交易费用。

2.指示交付

所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。《物权法》第二十六条规定了指示交付：动产物权设和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第人返还原物的权利代替交付。指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有2生，因此，作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付需要有让与人只第三人的指示，因此，其公示效果可以被认识到。

3.占有改定

所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并双方达成物权让与合意时，视为已经交付。《物权法》第二十七条规定了指示付：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例如：甲将其所有的某本图书卖给乙，按照一般原则，必须当将其所有的书现实交付与乙，才能发生所有权移转的效果。但甲因尚未阅读完该图书，遂与乙协商要求借用，乙表示同意。这样乙仅仅取得一个间接占有，交付在法律上已经完成。占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定在几种观念交付中公示效果弱。

(三)所有权取得的特别规别

《物权法》第一百零六条至一百一十六条就所有权取得的特别规则作了定，主要涉及所有权的原始取得制度。原始取得是指根据法律规定，最初取得日产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋裁物等《物权法》规定的原始取得方式中，重要的有：

1.善意取得

所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有或其他物权的法律制度。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度对原权利人和受让人间权利的强制性的物权配置。受让人取得财产所有权是麦法律的规定，而非当事人之间的法律行为，因此，善意取得是原始取得。

善意取得必须具备以下要件：

(1)受让人受让财产时主观上为善意。受让人善意，是指受让人相信的让与人不是无处分权人。受让人的善意是推定的，由真正的权利人就受让，恶意承担举证责任。受让人在让与后是否为善意，不影响受让人取得所有权

(2)以合理的价格有偿受让。无偿方式取得财严的，没有善意取得制适用。

(3)依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。

善意取得涉及三方当事人，即权利人、让与人、受让人。善意取得成在当事人间发生如下法律效果：

(1)在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物所有权。对于动产来说，一旦善意取得成立，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利存在的除外。

(2)在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。

(3)在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人(无权处分人)承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。

根据《物权法》的规定，在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：

(1)除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。

(2)根据《物权法》第一百零七条的规定，对于遗失物、漂流物、隐裁物、埋裁物，由于所有权人可以要求返还标的物，因此，原则上不适用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。

(3)善意取得不但适用于所有权的取得，也遁用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。

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（责任编辑：xll）

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