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(3)交易行为(情况)因素

①原因

市场一般是一个不完全竞争市场。价格的形成往往具有个别性，需要将交易中由于非市场的原因引起的价格偏差予以剔除，使其成为正常的交易价格

②公式

评估对象的价值/参照物的价值=100/100(1±X%)

要注意理解什么情况下使用-X%(参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏低)，什么情况下使用+X%(参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏高)。

③需要修正的情形

Ⅰ、有特殊利害关系的经济主体间的交易;

Ⅱ、交易时有特别的动机，这以急于脱售(价格交正常价格低，需要比正常值100低，这个时候公式中为-X%)或急于购买(价格交正常价格高，需要比正常值100高，这个时候公式中为+X%)最为典型

Ⅲ、买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高(+X%)或偏低(-X%)

Ⅳ、其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方(+X%)。

Ⅴ、特殊的交易方式。如拍卖、招标等(+X%)

(4)土地使用年限的修正系数

评估对象的价值/参照物的价值=(1-(1+r)-m)/(1-(1+r)-n)

这个公式原理就是收益法折现的原理，在177页，不需要死记。

m：被评估土地的剩余使用年限

n：参照物的土地剩余使用年限，注意在基准地价调整法中这个值应该是法定的最高出让年限

(5)当分别告诉参照物和被评估对象的因素的数值大小时(KP41页区域因素修正)。

被评估对象的价值/参照物的价值=被评估对象该因素的数值(有时候不一定是100)/参照物该因素的数值。

(6)其他个别因素(个别记忆)。

记住教材的133页的实体状态调整内容。

同时参照教材178页，表格对土地状况的修正给出条件的表达方式：直接告诉调整百分率，事实上就是假设分子是100，对分母在100的基础上做调整。

方法二：价值比率法(KP42页)

教材42页采用的价值比例为成本市价比例(=市价/合理成本)以及市盈率(=每股市价/每股盈利)。

同时教材377-382页的参考企业比较法和并购案例比较法就属于价值比例法的运用，有一定可能考381页类型的综合计算题，解题步骤如下：

1.确定价值比率

确定价值比率的关键在于两点：

(1)对可比企业的选择。

判断企业的可比性存在两个标准:行业标准和财务标准

当然需要选定3个及以上参照物：比如表10-5中，选了A、B和C公司

(2)对可比指标的选择。

在寻找参照企业的过程中,为了降低单一样本,单一参数所带来的误差, 国际上通用的办法是采用多样本、多参数的综合方法。

比如表10-5中，选定了市价/销售额、市价/账面价值、市价/净现金流量

2.计算出参照物的各个可比指标的数值，并求出各个指标的平均值：

比如表10-5中，计算出了参照物A、B和C公司的市价/销售额、市价/账面价值、市价/净现金流量三个指标的数值，并计算出了三个指标的平均值。

3.计算出被评估企业的销售额、账面价值和净现金流量。

4.用各个指标的均值乘以被评估企业的对应数值(被评估企业的销售额、账面价值和净现金流量)，得出根据各个指标计算出的评估价值。

5.分析各个指标计算出的评估价值，剔除异常值，将剩余的评估值平均就得到被评估企业的价值。

㈥间接比较法(KP43页)

1.特点(或者说和前面方法的区别在于)---参照物特殊

参照物是被估价资产国家标准、行业标准或者市场标准(标准可以是综合标准、分项标准)。

2.适用条件：

不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。

3.具体运用

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（责任编辑：中大编辑）