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二、国家所有权和集体所有权、私人所有权

1.国家所有权

国家所有权是指以国家的名义享有的所有权，即国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

(1)国家所有权具有主体的唯一性和统一性的特征。国家所有权的主体为国家，即中华人民共和国。

(2)我国国家所有权的客体既包括了土地及其他自然资源的所有权，也包括了各类动产和不动产。

专属于国家所有的财产，不适用善意取得。①矿藏、水流、海域、城市的土地。②无线电频谱资源。③国防资产。

(3)国家所有权取得方式，除了可以通过积累和交易的方式取得外，还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。

2.集体所有权

集体所有权是指集体组织及集体组织全体成员对集体财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

3.私人所有权

私人所有权是指私人依法享有的占有、使用、收益和处分其财产的权利。

三、业主的建筑物区分所有权

1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2.建筑物区分所有权是由共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。

3.建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

4.下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中决定前述规定中的第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

四、相邻关系

1.相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应基于必要提供便利;相邻各方在行使相邻权时，应尽量避免和减少给对方造成的损失，不得滥用权利。

2.不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

五、共有

(一)共有概述

(二)按份共有

1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。

3.按份共有人的权利包括：

(1)有权依其份额对共有财产享有占有、使用、收益权。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但对共有财产的使用方法，应由全体共有人协商确定。

(2)有权按照约定管理共有财产。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

(3)有权处分其份额。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

(4)优先购买权。共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

(5)全体共有人有权处分共有财产。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

4.按份共有人按照各自的份额享有权利，同时也要按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。

(三)共同共有

1.共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2.对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。

(四)共有物的分割

1.没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

2.共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

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（责任编辑：中大编辑）

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