税务师

三、计算题

1、某市一内资房地产开发公司2011年开发一个项目，有关经营情况如下：

(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。

(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用 50万元。

(3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。

(4)发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。

(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。

根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：

<1>、该房地产开发公司2011年应缴纳印花税( )万元。

A.1.38

B.1.50

C.2.18

D.2.30

<2>、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计( )万元。

A.220

B.222.65

C.225

D.230.6

<3>、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为( )万元.

A.2301

B.2303.65

C.2703

D.2685

<4>、该房地产开发公司2011年应缴纳土地增值税( )万元.

A.389.1

B.394.5

C.678.54

D.679.6

2、某市房地产开发公司2011年发生以下业务：

(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元;

(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1∶3;

(3)住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元;

(4)综合楼开发成本3400万元(未包括装修费用600万元)，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

(5)建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500 万元，综合楼销售50%，收入5000 万元;

(6)综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加税率为3%。

根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

<1>、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计(　)万元。

A.4598.75

B.4236.65

C.4456

D.4358

<2>、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为(　)万元。

A.535.40

B.0

C.570.38

D.585.40

<3>、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计(　)万元。

A.7416.50

B.8416.50

C.6196.50

D.5471.50

<4>、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为(　)万元。

A.1211.58

B.1110.78

C.1201.78

D.1210.78

三、计算题

1、

<1>、

【正确答案】：D

【答案解析】：该房地产开发公司2010年应缴纳印花税=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(万元)

<2>、

【正确答案】：A

【答案解析】：该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)

<3>、

【正确答案】：C

【答案解析】：取得土地使用权所支付的金额=600+50=650(万元)

房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)

准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10%=191(万元)

准予扣除的税金及附加=220(万元)，房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。

其他扣除项目金额=(650+1260)×20%=382(万元)

扣除项目金额合计=650+1260+191+220+382=2703(万元)

<4>、

【正确答案】：A

【答案解析】：收入总额=4000万元

准予扣除项目=2703(万元)

增值额=4000-2703=1297(万元)

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=1297÷2703×100%=47.98%，适用税率30%。

应纳土地增值税=1297×30%=389.1(万元)

2、

<1>、

【正确答案】：A

【答案解析】：应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×1÷4=185(万元)

应扣除的开发成本的金额=3000(万元)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(万元)

转让环节的税金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元)

准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(万元)

<2>、

【正确答案】：C

【答案解析】：增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)

增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，适用30%的税率。

应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)

<3>、

【正确答案】：C

【答案解析】：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元)

应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)

应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%

=1366.5(万元)

准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)

<4>、

【正确答案】：A

【答案解析】：收入总额=5000×2=10000(万元)

增值额=10000-6196.50=3803.5(万元)

增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，适用税率40%，速算扣除数5%。

应缴纳土地增值税=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(万元)

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