税务师

简答题

某工厂位于县城，2012年发生如下业务：

(1)年初从当地政府取得土地使用权，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元。

(2)该企业将该土地用于建造住宅楼一栋准备出售给职工，发生开发成本1100万元;房地产开发费用200万元(不含贷款利息支出)。

(3)该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5%，全部用于该住宅楼的建设，已取得合法凭证。

(4)12月完工，因无法归还到期另外一笔3500万元的贷款，该企业改变将住宅楼出售给职工的计划，当月将该住宅楼抵债给银行，签订了产权转移书据。

(5)7月该企业将7成新的旧仓库以1500万元的价值抵账给建筑公司，同时支付相关税费130万元。该仓库建造时造价是600万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费1000万元。转让时补缴土地使用权的价款是500万元。

要求：计算上述业务涉及的土地增值税。(契税税率5%，其他房地产开发费用按最高比例确定)

[答案]

(1)转让收入3500万元

住宅楼土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额=1600+2+1600×5%=1682(万元)

住宅楼土地增值税税前扣除的开发成本=1100(万元)

住宅楼土地增值税税前扣除的开发费用=(1682+1100)×5%+1000×5%=189.1(万元)

住宅楼转让的营业税=3500×5%=175(万元)

应交城建税和教育费附加=175×(5%+3%)=14(万元)

应交印花税=3500×0.5‰=1.75(万元)

可扣除税金=175+14+1.75=190.75(万元)

住宅楼土地增值税税前扣除的项目合计数=1682+1100+189.1+190.75=3161.85(万元)

住宅楼的土地增值额=3500-3161.85=338.15(万元)

增值率=338.15÷3161.85×100%=10.69%。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(2)转让收入1500万元

转让旧仓库的评估价格=1000×70%=700(万元)

转让旧仓库的可扣除项目合计=700+500+500×5%+130=1355(万元)

增值额=1500-1355=145(万元)

增值率=145÷1355×100%=10.70%，适用税率30%

应纳土地增值税税额=145×30%=43.5(万元)

累计缴纳土地增值税=43.5(万元)

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