房地产估价师

2013年试题参考答案

一、问答题

(一)

1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：

(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议

室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。

4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

(二)

用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。

(三)

1.张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

2.如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

二、单项选择题

1.A

解析：据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法(此方法主要适用于不可修复损失的);损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定;赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。

2.D

解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

(1)房屋使用人周转安置费用。

(2)房屋空置的收益损失。

(3)房屋使用面积减少的损失。

(4)房屋室内净高降低的损失。

(5)房屋采光面积减少的损失。

(6)房屋耐久性降低的损失。

(7)邻近房屋损坏的补偿。

(8)施工影响的补偿。

(9)其他直接经济损失。

被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

D选项“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。

3.B

解析：房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。

4.D

解析：房地产估价机构由被征收入在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收入投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

5.A

解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

6.B

解析：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

7.C

解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日一

般情况下早于搬迁之日。

8.D

解析：由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。

9.B

解析：因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。

10。C

解析：由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此C选项最合适。D选项得出的结果是乙厂区房地产市场价值。

三、指错题

1.封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。

2.“致估价委托人函”应放在“目录”前。

3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

4.“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

5.估价目的应放在估价对象之前。

6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

7.价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

8.估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

9.缺实地查勘日期。

10.缺估价对象风险提示。

11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

12.两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

14.管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。

15.销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。

16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

18.抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

22.抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

23.估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

24.在估价结果确定中应说明三种价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。

四、改错题

1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。

2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

解析：一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。参阅理论教材97一101页。

3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

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